Жилое помещение и обязательственные отношения

Между тем в ГК РФ сохранилось правило о государственной регистрации договоров аренды, в т. ч. аренды жилых помещений. Указанный вывод можно сделать на основании толкования п.2 ст.671 ГК РФ и п.2 ст.651 ГК РФ. Следовательно, можно сделать вывод, что момент возникновения обоюдных прав и обязанностей у субъектов договора аренды, заключенного сроком более, чем на один год, и где объектом выступает жилое помещение, обусловлен не только достижением сторонами соглашения по всем существенным условиям, но и фактом государственной регистрации такового. Между тем в правоприменительной практике Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в превентивных целях случаев злоупотребления правом выразил иной подход и указал, что «….договор аренды, подлежащий обязательной государственной регистрации, является заключенным и влечет возникновение прав и обязанностей у сторон, несмотря на упущения с их стороны вопроса государственной регистрации.»[75]. В связи с чем на законодательном уровне была сделана попытка имплементации выработанного на практике подхода, которая была реализована посредством дополнения ст.433 ГК РФ п.3 в следующей редакции: «договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом»[76].

Таким образом, следует заключить, что обязательственные отношения, основанные на договорах, направленных на удовлетворение потребностей в жилье, возникают с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям такового и не связаны с фактом государственной регистрации, несмотря на существующие указания по тексту ГК РФ.

Процессы, связанные с изменением и прекращением договорных обязательств, несут в себе схожие черты, поскольку оба указанных действия символизируют, что обязательство в том состоянии, в котором оно возникло утратило свою актуальность и действительность для субъектов относительного правоотношения. «Изменение» и «прекращение» как процессы в обязательственных отношениях имеют схожие черты с реорганизацией и ликвидацией юридического лица. Аналогично реорганизации, под которой понимается прекращение деятельности юридического лица с последующим правопреемством, происходит процесс изменения обязательственного правоотношения, т. е. прекращается «жизнь» одного обязательства, при условии, что возникает новое. Схожая симптоматика проявляется у процесса ликвидации юридического лица и прекращении обязательства, где в обоих случаях «жизнь юридического лица» и «жизнь обязательства» прекращается без какого рода правопреемства. Учитывая, что действия, связанные с изменением и прекращением обязательственной связи, имеют схожую сущность, что отражается на способах их реализации на практике, в рамках настоящего параграфа оба указанных процесса будут рассмотрены совместно.

По общему правилу изменение и прекращение обязательственных правоотношений может осуществляться одним из следующих способов:

1. По соглашению субъектов обязательственных отношений;

2. По инициативе одной из сторон обязательства;

3. Иных обстоятельств.

Изменение или прекращение договорного обязательства по соглашению сторон может быть осуществлено сторонами в любое время при достижении соответствующего соглашения. Непосредственный процесс, связанный с изменением или прекращением договорных обязательств регулируется нормой, закрепленной в ст.452 ГК РФ, согласно которой, соглашение об изменение или расторжение договора должно быть совершено в той же форме, что сам договор. Таким образом, в случае, если основной договор был заключен в форме письменной форме путем оставления единого документа, соглашение об изменении или расторжении указанного договора должно быть также составлено в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

Что касается вопроса обязательной государственной регистрации соглашения об изменении или расторжении договора, необходимо отметить, что сама по себе государственная регистрация не относится к разновидности формы сделки. Аналогичный вывод делает К.П. Татаркина, которая указывает, что государственная регистрация не является формой сделки[77]. Схожая позиция прослеживается и в судебной практике[78]. Между тем, согласно п.2 ст.164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Казалось бы, что указанная норма вводит некий дисбаланс в установленный в теории и на практике подход, однако указанная государственная регистрация является не правоустанавливающей, а выполняет огласительную функцию в целях уведомления третьих лиц о наличии соответствующий прав у лица в отношении конкретной вещи.

Следовательно, необходимо сделать вывод, что одним из способов изменения или расторжения договора является заключение его субъектами соответствующего соглашения, которое должно быть совершено в той же форме, что и само соглашение.