ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

Именно поэтому суды считают, что в рассматриваемых ситуациях обязанность по устранению недостатков, приведению общего имущества многоквартирного дома к нормативным требованиям возлагается на управляющую организацию (решение АС Нижегородской области от 03.09.2014 по делу № А43—3252/2014). Бездействие застройщика не снимает обязательств управляющей организации.

12. На какой срок собственники должны утвердить тариф для управляющей организации?

Этот вопрос не такой банальный, как может показаться. На практике часто встречаются такие ситуации: тариф на содержание общего имущества утвержден общим собранием дома; у управляющей организации возникает потребность провести какие-то дополнительные работы; собственники отказывают утверждать новый тариф, заявляя, что уже утвержденный тариф должен действовать в течение года. Дело часто доходит до суда. Но что говорит об этой проблеме закон?

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ тариф утверждается на срок не менее чем один год. При этом в п. 9 Примерных условий договора управления, утв. Приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр, уточняется, что тариф устанавливается на календарный год.

Что понимается под календарным годом? По закону календарным годом считается период с 1 января по 31 декабря (ст. 2 Федерального закона от 03.06.2011 № 107-ФЗ).

Итак: тариф на содержание общего имущества должен: 1) быть утвержден общим собранием дома, 2) сроком на один календарный год, который 3) равен периоду с 1 января по 31 декабря. Из этого делают вывод: если тариф утвержден, то в течение календарного года изменить его нельзя.

Острота проблемы в том, что управляющая организация лишена возможности самостоятельно менять размер тарифа. Да, в некоторых случаях изменение тарифа организацией предусмотрено самим договором управления. Однако подобное условие часто оспаривается в суде.

Проблем бы не возникало, если бы собственники квартир правильно понимали закон. Приказ Минстроя установил, во-первых, рекомендации, а не обязательные нормы по условиям договора управления. Во-вторых, позиция Минстроя не может противоречить закону, а если и противоречит, то применять надо закон.

В законе речь идет не о календарном годе, а о годе обычном, то есть просто о совокупности 12 месяцев. Тариф на содержание утверждается на 12 месяцев, но не обязательно на период с 1 января по 31 декабря. Поэтому тариф можно изменять в течение того года, на который он утвержден.

Часть 3. Оплата содержания жилья и коммунальных услуг

1. Платить за ЖКУ надо не с момента регистрации права собственности, а с момента передачи помещения по договору купли-продажи?

После покупки квартиры часто возникает вопрос: с какого момента надо платить за жилищно-коммунальные услуги? Кажется, что все очевидно. Нет права собственности — значит и платить за ЖКУ не надо. Оформили право собственности — надо платить. Против такого очевидного решения выступает судебная практика.

Начнем с закона. Есть ст. 210 ГК РФ, которая устанавливает следующее правило: бремя содержания имущества возлагается на собственника. Есть у вас машина? Значит вы обязаны ее содержать (да-да, по закону это ваша обязанность). Есть квартира? Должны содержать. Ну, а право собственности на квартиру возникает только после регистрации в Росреестре.

Обязанность платить за содержание общего имущества дома возникает тогда, когда возникает право долевой собственности на это имущество, то есть опять-таки с момента регистрации права на квартиру в Росреестре. Вроде бы, все очевидно.

Жилищные отношения регулируются сначала Жилищным кодексом, а потом уже — Гражданским кодексом. А в ст. 153 ЖК РФ установлено, в принципе, аналогичное правило — платить надо с момента возникновения права собственности.

Однако Конституционный суд имеет другое мнение на этот счет. Конституционный Суд РФ в своем Определении от 18.07.2006 № 373-О согласился с такими выводами нижестоящих судов.

«…момент возникновения данной обязанности (по оплате жилищно-коммунальных услуг) был определен судом не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру, а датой приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения заявителем оплаты по договору долевого строительства с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях».