Знание-сила, 2009 № 04 (982)

Чем более социально однородна жилая среда, тем она, в общем, доступнее представителям этой социальной страты. Жить бедному среди богатых также неуютно и недоступно, как богатому среди бедных. Конечно, это не означает профессиональной однородности: чем разнообразнее профессиональный состав, тем богаче жилое пространство, тем более оно коммуникативно насыщено.

• природная и техноприродная доступность

По этому критерию жилье считается доступным, если оно безопасно для жизни и здоровья. Следует лишь заметить, что показатели этого критерия становятся все тоньше и разнообразнее. Еще 10 лет назад никто не говорил об электромагнитном загрязнении среды. А в нашей стране еще никто не требует присутствия в жилой среде диких птиц и животных, как принято в США и Западной Европе. транспортная доступность

Считается, что если на дорогу домой или из дома на работу тратится более часа, такая удаленность делает жилье недоступным. У нас же сейчас из-за пробок люди стали тратить на рабочие поездки в среднем по два часа.

В мировой практике принято выделять цену жилища и цену «земли», которая, по сути, и есть эквивалент цены «жилья» — в ее формирование входят безопасность, комфортность, расположение, соседство и другие критерии, невозможные при оценке жилища. Как правило, цена жилища, если не делать ремонтов и реконструкций, падает за счет амортизации, а цена «земли» — растет.

На рынке актуально присутствуют две позиции — покупателя (представителя потребительского спроса) и продавца (представителя производителя). Чудо рыночного механизма — в том, что марка продавца (последняя цена, на которую он согласен опустить марку производителя) ниже марки покупателя (последняя цена, выше которой он платить не будет). Зазор между этими двумя марками и есть пространство ценообразования, в котором любая цена взаимовыгодна и продавцу и покупателю. Марка покупателя, говоря теоретически, всегда выше марки продавца, поскольку мы всегда рисуем в своем воображении образ жизни более возвышенный, чем сама реальная жизнь — так счастливо устроено наше сознание.

Реально может существовать только потребительский рынок, то есть тот, на котором марка потребителя и покупателя независимы от марки производителя и продавца и, более того, доминируют. Едва на рынке начинает доминировать производитель, схлопывается не только рынок, но и вся экономика: производителю при его доминировании на рынке становится выгоднее не производить, чем производить.

В случае с жильем рыночный механизм, даже если отвлечься от таких необходимых посредников, как банковский и кредитный капиталы, позиционно гораздо богаче: это не просто «продавец-покупатель» или «потребитель-производитель», тут множество других персонажей.

Производители жилья — это муниципальные власти и стоящие за ними городские законы, ценности и история города, муниципальные службы и стоящие за ними инфраструктуры (улицы, электросети, энергосети, водопровод и канализация, сети связей), а также эксплуатационные службы и управляющие компании, архитекторы-проектировщики, застройщики и стоящие за ними производители строительных материалов, аксессуаров и мебели

Торгуют жильем или распоряжаются им риэлторы, государственные и муниципальные социальные институты, программы и законы, а также — что для нас непривычно, — налогоплательщики.

В роли же потребителя выступают те, кто непосредственно в торговле не участвует, но активно формирует спрос: с одной стороны — семьи, роды, общины и соседи, с другой — работодатели.

А вот непосредственно покупают или снимают — несколько поколений семьи, семья или отдельный человек

Особенность отечественного рынка жилья — в том, что на нем явно преобладают производители и продавцы, представляющие интересы производителей и свои, разумеется. Несмотря на бурное строительство, жилищный рынок все время угасает: около 40 % нового жилья простаивает, хотя это жилье и продано. Жилища перестают быть основанием для жилья. Вложения в новые квартиры — это неспецифические инвестиции: гораздо выгоднее и надежнее вкладывать в новую квартиру, чем в банк, ПИФы, золото или акции.

На рынке вторичного и старого жилья, включая ветхое и аварийное, происходит нечто подобное: жилища превращаются в источник доходов (чаще всего недекларируемых и нелегальных), что превращает весь рынок жилья в криминогенный: нигде так не развита коррупция, взяточничество и «откаты», как в жилищном строительстве и на рынке жилья. Сейчас конечная цена жилья в семь раз выше себестоимости его производства: «три счетчика» поглощаются «откатами» и взятками и еще три представляют собой сверхприбыли в этой сфере.