Адвокат бизнеса: 20 юридических консультаций понятным языком

«Арендодатель вправе удерживать штрафы и пени по Договору из обеспечительного депозита Арендатора в порядке, предусмотренном настоящим пунктом. Арендодатель обязуется уведомить письменной претензией о выявленном нарушении Договора Арендатором.

Арендатор вправе в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения претензии направить Арендодателю аргументированный ответ на претензию. По истечении 1 (одного) рабочего дня с момента получения ответа на претензию либо с момента окончания срока на предоставление такого ответа Арендодатель вправе в одностороннем порядке удержать штрафы и пени за счет обеспечительного депозита, если считает доводы Арендатора несостоятельными. Принятое Арендодателем решение Арендатор имеет право обжаловать в суде».

Такой пункт поможет избежать неаргументированного списания денег или обжаловать списания в суде.

Вынужденный простой во время ремонта. Если арендуете помещение в строящемся здании, совет для вас.

Вот ситуация. Магазин арендует помещение в торговом центре, который еще строится: коробка стоит, но повсюду ремонт. Магазин договаривается об арендных каникулах, чтобы сделать свой ремонт. Арендные каникулы – это период, когда компания не платит аренду и делает в это время ремонт своего помещения.

Есть проблема: из-за общего ремонта коммуникации нестабильны. То второй этаж обесточен, то силовой кабель перерубили при ремонте фасада – в общем, свой ремонт делать толком не получается.

Чтобы не терять арендные каникулы, предлагаю исключить из арендных каникул дни, когда ремонт в помещении нельзя было делать из-за общего ремонта. Торговый центр мешает делать ремонт три дня? Окей, эти дни добавляются к каникулам.

Для договора подходит фраза с таким смыслом:

«В случае отсутствия возможности делать ремонт в помещении по независящим от арендатора причинам он имеет право на продление арендных каникул на то же количество дней…»

Условия об отделке помещения. С краткосрочными договорами бывает так: компания сделала дорогостоящий ремонт, а через 11 месяцев арендодатель говорит: «Не буду перезаключать договор, помещение вам больше не сдается».

Такой случай может быть и с долгосрочной арендой, но если в договоре есть право арендодателя взять и расторгнуть его (уведомив, например, за три месяца). Обращайте внимание на эти пункты и старайтесь их исключать.

На такие случаи есть выход: пропишите в договоре, что арендодатель обязан возместить 70–90 % стоимости ремонта, если договор будет расторгнут в течение первого года. Когда заключите краткосрочный договор на второй год, ставьте 50–70 %, на третий 30–50 %. Правда, арендодатель, скорее всего, потребует согласовать с ним ремонтные сметы. На это можно согласиться. А то вдруг ремонт на сто миллионов рублей.

Письменное согласование ремонта. Компания заезжает в помещение и проводит осмотр: тут дыра, тут пятно. Арендодатель говорит, что ничего страшного, сделайте ремонт, а я возмещу. Вроде арендодатель сам разрешил ремонт, но всё равно идете за письменным согласованием.

Чтобы получить возмещение за ремонт, наверняка придется согласовать с арендодателем смету этого ремонта. Иначе он скажет: «Ничего не знаю, это слишком дорого, мои ребята сделают в пять раз дешевле, и вообще можно было без ремонта, подумаешь, дырка, она же не сквозная…» Письменно заранее согласовывайте с арендодателем сметы и любой ремонт, если вы договорились возмещать расходы за счет снижения арендной платы.

Ответственность арендодателя. Обычно шаблон договора аренды дает арендодатель: мол, впишите данные своей компании и подписывайте. Проблема такого договора в том, что в нем мало ответственности арендодателя (проще сказать, что ее там нет вообще, но пусть останется лучик надежды).

Например, на улице возле здания ремонт и из-за ремонта перегорожен доступ в магазин арендатора. Или из-за происшествия в торговом центре эскалаторы отключены на три дня, поэтому поток покупателей до третьего этажа не доходит. В обычном договоре ничего нет на этот случай.