Адвокат бизнеса: 20 юридических консультаций понятным языком

Автопролонгация. Если у вас краткосрочный договор, предлагаю облегчить себе жизнь. Для этого выбираем упрощенный процесс пролонгации – автопролонгацию. Схема работает так: заканчивается срок договора, но вы не тратите время на встречу, согласование и подписи нового договора. Вместо этого оплачиваете следующий месяц аренды, и договор продлевается на следующий срок. Чтобы автопролонгация сработала, прописываете такое условие: «Если ни одна из сторон за 15 дней до окончания договора не сообщила о своем отказе от продолжения арендных правоотношений, договор пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок».

При этом свое право внесудебного отказа от договора обязательно зафиксируйте в договоре. Еще советую записать нужную дату в календарь, чтобы не потеряться в делах и освободить помещение с минимальными издержками.

Состав арендной платы. Кажется, что арендная плата – цена за квадратный метр. Но это может быть далеко не всё. В арендную плату могут входить постоянные и переменные платежи. Постоянные – это как раз цена за квадратный метр. Среди переменных расходов может быть что угодно:

● коммунальные платежи;

● эксплуатационные платежи, например за охрану, сигнализацию, уборку;

● маркетинговые взносы;

● процент с прибыли или даже с оборота – обычно в торговых центрах;

● полис страхования гражданской ответственности и имущества.

Чтобы заложить в расходы актуальную стоимость аренды, перед подписанием договора уточните, какие переменные платежи придется платить и сколько это в рублях. Часто о них забывают, а потом сюрприз. Вам арендодатель может говорить, что «это всё индивидуально и будет зависеть от того, сколько вы нажгете электричества». Не покупайтесь на этот довод и предложите посчитать по средним показателям потребления. Или просите установить индивидуальные приборы учета в помещении. Как итог, при заключении договора аренды вы должны примерно понимать сумму постоянных и переменных составляющих арендной платы.

Если в счет аренды вы платите комиссию с оборота, есть совет. Во-первых, задумайтесь, а так ли вам нужно это помещение. Процент с вашего оборота как форма платежа арендатора меня всегда удивлял своей кабальностью. А во-вторых, если вы все-таки решились, то пропишите в договоре, что вы исключаете из дохода:

● стоимость товаров, которые возвращают покупатели;

● доход с продаж подарочных карт;

● доходы с продаж на других локациях, например с интернет-магазина или другой точки вашей сети.

Так компания снизит размер арендной платы и избежит лишних споров, потому что условие будет в договоре.

Переменные платежи зависят только от контролируемых вами показателей. Никаких средних по этажу, подъезду и району. Настаивайте на том, чтобы в формулы расчета входили только те показатели, которые напрямую вытекают из ваших действий.

Валюта. Если снимаете помещение в аренду в России, а платите в иностранной валюте, задавайте коридор курса обмена валюты на рубли. Это поможет стабилизировать финансовое планирование в случае, если валюта подскочит.

Пример формулировки для договора:

«Условные единицы – условная финансовая величина, равная рублевому (РФ) эквиваленту 1 (одного) доллара США по курсу ЦБ РФ на день соответствующего платежа, но не более 65 (шестидесяти пяти) рублей РФ за одну условную единицу».

Дата оплаты. Обычно арендные платежи вносятся в предыдущем месяце за следующий: оплату за март перечисляем в конце февраля. Если у вас такой формат оплаты, это можно использовать для переговоров. И вот почему.

Арендодатели берут обеспечительный платеж или депозит за последний месяц аренды. Исходя из объяснений арендодателя, эти деньги он заберет себе, если арендатор сбежит без оплаты. Но оплата за следующий месяц не позволяет вам просидеть месяц в помещении и сбежать без оплаты – ведь вы платите за месяц вперед, у арендодателя нет риска. Это рабочий довод, чтобы сократить или вообще убрать обеспечительный платеж.

С НДС или без НДС. Если вы плательщик НДС, вам выгоднее работать с теми, кто тоже платит НДС. Поэтому можно уточнить, какая система налогообложения у собственника помещения. Вдруг у вас несколько хороших вариантов, а разница только в НДС. Тогда можно сэкономить.

Для НДС важно прописать в договоре условие о снижении арендной ставки в случае, если собственник перестал быть плательщиком НДС либо если произошла смена собственника, а он работает без НДС. В этом случае арендная ставка уменьшается на процент, схожий с НДС. Это тоже способ сэкономить.