Адвокат бизнеса: 20 юридических консультаций понятным языком

● установлен, но не работает кондиционер; отсутствует пульт;

● имеются следы и отверстия на всех стенах от ранее установленного, а затем демонтированного оборудования;

● пятно на потолке, диаметр примерно метр, правый дальний угол от входа;

● имеются отверстия в ламинате от демонтированных временных стен-перегородок;

● повреждено стекло во внутренней раме (второе слева в нижнем ярусе);

● не работает розетка справа от входа, на розетке присутствуют следы гари;

● вздулся ламинат в левом ближнем углу ко входу».

Помещение должны осматривать минимум два человека – со стороны арендодателя и арендатора. Арендодатель не может в одиночку осмотреть помещение, написать в акте, что всё в порядке, а потом требовать деньги за ремонт стен. Но и арендатору не стоит осматривать помещение единолично: вам нужна подпись арендодателя, чтобы подтвердить описанное.

Обычно в договоре есть фраза о том, в каком состоянии надо вернуть помещение. Что-то вроде: «Привести помещение в первоначальное состояние». Если планируете ремонт, можно предусмотреть, что эти изменения станут «неотделимыми улучшениями». Это значит, что можно не возвращать всё как было и ничего за это не платить.

Реклама и навигация в торговом или бизнес-центре. Обычно на фасаде и внутри здания есть вывески, информационные доски и баннеры с названиями компаний. Если планируете их размещать и арендодатель не против, советую это «не против» прописать в договоре.

Чаще всего в договорах есть фразы типа: «Арендодатель предоставляет возможность размещения». Так можно, но арендодатель может потом сказать: «Возможность я предоставлю, но размещение нужно дополнительно оплатить». Чтобы не нести эти расходы, лучше прописать конкретно: «Арендатор в счет арендной платы размещает вывеску такого-то размера там-то со своим логотипом на такой-то срок». Это на случай, если арендодатель передумает или появится конкурент, кто заплатит за размещение своей вывески. Расположение вывески и информационных досок здорово отметить на плане здания и приложить к договору аренды.

Система пожаротушения. В помещении должна быть система пожаротушения, и это следует требовать от арендодателя. У системы есть видимая часть – небольшой белый цилиндр на потолке. Советую прописать в договоре аренды, что за ее установку, обслуживание и соответствие требованиям законов отвечает арендодатель. Если начнется пожар и она не сработает, платить будет арендодатель. Или если придет проверка МЧС и выяснится, что система неисправна или размещена неверно, – это не должно быть вашей проблемой.

Важно понимать, что система пожаротушения в торговых и бизнес-центрах обычно единая для всего здания, поэтому арендатор физически не может сделать ее сам. По крайней мере это можно использовать как довод на переговорах. Ваше желание, чтобы за систему отвечал арендодатель, логично, правильно и законно.

Срок аренды. Договор аренды бывает долгосрочным и краткосрочным. Краткосрочный заключается на срок до года, долгосрочный – на год и дольше. К ним разные формальные требования, и они открывают разные возможности – например, долгосрочный обязательно регистрируется.

Среди арендаторов ходит слух, что «все на рынке» заключают договоры на 11 месяцев, а потом договоры пролонгируют. А на долгосрочные никто из арендодателей не соглашается. Это не так. Многие успешные предприниматели из ритейла и ресторанного бизнеса принципиально не подписывают краткосрочных договоров аренды. Среди них: «Мосигра», «АндерСон», «Додо Пицца», «Леонардо».

Я спрашивал крупные компании, что они делали в начале, когда не были еще такими большими и известными. Они отвечали то же самое: занимали принципиальную позицию и подписывали только долгосрочные договоры. Когда узнавали, что помещение сдается только 11 месяцев, отказывались и искали дальше. Так сложнее найти помещение и сложнее договориться с арендодателем, но это реально.

У долгосрочного договора аренды три плюса: стабильная цена, непрерывность и возможность получить лицензию.

Стабильная цена. Допустим, ресторан снимает помещение уже пять лет, но раз в год подписывает договор на 11 месяцев. И каждый год арендодатель поднимает цену. Все аргументы в его пользу: ресторану это помещение нужнее (налажен поток клиентов), если не продлить договор – они будут обязаны съехать, поэтому скорее согласятся на повышение цены.