Адвокат бизнеса: 20 юридических консультаций понятным языком

Это еще не всё: у арендодателя, который сдавал мансарду, не было на нее прав, она принадлежала городу. Поэтому департамент заблокировал доступ в помещение.

Советую проверять, что написано в договоре о метраже и местонахождении помещения на поэтажном плане, и сравнивать с тем, что вы в реальности снимаете. Не забывайте прикладывать к договору аренды поэтажный план с выделенным арендуемым помещением.

Бывает такое, что фактическая площадь аренды устанавливается после ремонта. Если так, прописывайте в договоре порядок определения площади. Например, входит ли в аренду площадь колонн, внешних стен, помещений общего пользования.

Цель использования. В договоре аренды может быть указано, под какие цели сдается это помещение. Сопоставьте это со своими видами услуг или производства. Укажите несколько возможных целей использования. А если у вас есть определенные требования к помещению, то их обязательно следует указывать в договоре.

Допустим, ресторану нужно определенное напряжение в сети и определенная вытяжка, а их в этом здании нет и сделать нельзя. Если арендодатель утверждает, что с мощностями всё в порядке, фиксируйте обязанность арендодателя в договоре. Это спасает от недоразумений: «Я такого не обещал» и «Я неправильно вас понял, думал – просто розетка и вытяжка в окно». Если требование есть в договоре, то это будут расходы арендодателя, а если нет – то ваши.

Режим использования. Если используете помещение круглосуточно или по выходным и арендодатель на это соглашается на переговорах, пусть в договоре будет такое условие. При этом советую указать, что арендатор не несет дополнительные расходы на охрану, администрацию здания и какие-то другие фантазии арендодателя.

Ввод в эксплуатацию. Обратите внимание на статус здания. Может быть так: компания заплатила за аренду, а въехать не может. Оказывается, здание новое и внешне с ним всё в порядке, а по документам оно еще не введено в эксплуатацию. Юридически этого здания не существует, как и помещения, за которое вы заплатили. Получается, деньги потрачены, а переезжать, делать ремонт и эксплуатировать нельзя. Обязательно запрашивайте копию разрешения на ввод в эксплуатацию, если здание построено недавно.

Проходимость и якорные арендаторы в торговом центре. Вот компания думает, стоит ли арендовать помещение в торговом центре. Арендодатель рассказывает о невиданной проходимости, о соседях – якорных арендаторах, которые поднимают посещаемость магазина на небывалую высоту. Это отличные новости, но их лучше записать в договоре. Буквально всё: арендодатель обещает «Ашан» на вашем этаже и в вашем крыле – отлично, пусть обещание останется в договоре. За нарушение обещаний есть ответственность, например снижение арендной ставки или право за неделю и без санкций расторгнуть договор и съехать.

Возможно, вы думаете: «Да мне никто не даст менять договор, он же стандартный для всех». Может, и так, а может, и получится. Гарантия бывает, только если не попробовать – тогда точно не получится. А если попробовать, то есть вероятность, что ваши условия попадут в договор. Тут помогают переговоры.

Есть полезный принцип: кому больше надо, тот и идет на уступки. Если вы умеете заинтересовать арендодателя и при этом не выдать свой интерес, то какие-то части договора точно получится изменить. Скоро об этом еще поговорим.

Условия приема и передачи помещения. Допустим, ваша компания готова въехать в помещение. Первый шаг – зафиксировать его состояние: есть ли отверстия в стенах, в каком состоянии ламинат, есть ли ржавчина на трубах – любые повреждения. Это понадобится, чтобы избежать доплат за ремонт, когда будете возвращать помещение.

Состояние помещения записывается в акт приема-передачи. Это документ, в котором фиксируется, какое помещение передается, кто осматривает, каково текущее состояние помещения. Обязательно – дата осмотра. Готовый акт подписывается в нескольких экземплярах и хранится у каждой стороны вместе с договором аренды.

Советую на осмотр брать фотоаппарат: фотографии станут доказательствами при споре, из-за кого появились отверстия от крепежей в стенах. Если используете фотоаппарат, напишите об этом в акте: марку и модель фотоаппарата, количество фотографий и названия – обычно это файлы под порядковыми номерами. То же самое, если снимаете на телефон.

Если фотоаппарата нет, описываем словами: там-то и там-то отсутствует напольное покрытие, площадь ориентировочно такая. Отверстия такие-то, в таком-то количестве, предположительно от таких-то вещей (мебель, оборудование). Вот тут пятно, вот там неисправная розетка и т. д.

Чем подробнее опишете всё, что сломано и испорчено в помещении при въезде, тем меньше будет споров при выезде из помещения. Если поломка была до вас, платить не вам.

Вот общая фраза, которая вас не защитит: «Комната А требует косметического ремонта».

А вот более конкретная фраза, которая защищает:

«В комнате А: