Адвокат бизнеса: 20 юридических консультаций понятным языком

Чтобы договор как-то защищал арендатора, в договор нужно будет самостоятельно добавить пункты об ответственности арендодателя. Например, если идет ремонт, то арендная плата снижается на столько-то.

Тут важно понимать, что это не арендодатель оказывает вам великую милость, сдавая свое помещение. Вы тоже делаете ему хорошо: его пустое помещение становится полным и приносящим доход. Он заинтересован в вас не меньше, чем вы в нем. И напоминайте ему: пустующее помещение – самое дорогостоящее для арендодателя.

Аренда должна быть сделкой равных.

Штрафы и другая ответственность арендатора. Будьте готовы к тому, что по договору арендатор несет ответственность за всё. Например, часто у арендодателя есть почти в любой ситуации право досрочно расторгнуть договор и оставить себе обеспечительный депозит.

Формальная причина расторжения – нарушение договора аренды, а таким нарушением может стать «курение в неположенном месте сотрудника или посетителя арендатора». Это цитата из реального договора. С точки зрения бизнеса это не причина, чтобы выпроводить арендатора из помещения. Но, если такое условие есть в договоре, это законно. Договаривайтесь об изменении договора.

Мой совет – дифференцировать ответственность за разного масштаба нарушения. Если нарушение маленькое или оно произошло не по вине арендатора, за него не штрафовать. Если значительное, будет денежный штраф. А вот расторжение договора – только при больших нарушениях и в крайнем случае. Все варианты обоснованной ответственности арендатора должны быть подробно описаны в договоре.

Расторжение со стороны арендодателя. У арендодателей есть привычка: писать в договоре, что они вправе расторгнуть договор аренды по любому поводу. Это нелогично. Арендодатель, что бы ни случилось, всё равно останется со своим помещением, а вот арендатор при расторжении потеряет деньги, вложенные в ремонт, мебель, оборудование, клиентов, которые привыкли приходить по конкретному адресу.

Руководство к действию: добиться, чтобы у арендодателя было право на расторжение договора в одностороннем порядке только в крайних случаях: например, арендатор задерживает оплату на три месяца или разводит костры в офисе. Больше ничего.

Серьезно, я не вижу оснований лишать арендатора денег и помещения только потому, что он не так согласовал ремонт или сотрудники курили в неположенном месте. Арендодатель – не царь, чтобы вы ходили по струнке и боялись совершить лишнее действие. Понятно, что если государство оштрафует собственника за ваш ремонт или курение, то вы должны возместить эти убытки. Спорьте о возможности оставаться в помещении. При этом проявляйте эмпатию (хотя бы внешне): «Да, конечно, мы понимаем, что есть критически важные нарушения, их мы уважаем».