Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Также ответчик переоборудовал помещение под магазин. По материалам дела видно, что ответчик сместил несколько стен, а также вывел дополнительный вход наружу. На все свои действия арендатор не получил согласие собственника арендованного имущества.

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ иск арендодателя о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1998 г. № 4279/98) [20] ;

2) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);

Высший Арбитражный Суд РФ в п. 26 Обзора практики по аренде поясняет следующее. Несмотря на то что абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусматривает в качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды двукратную просрочку внесения арендной платы, ч. 2 ст. 619 ГК РФ не исключает возможности установления в договоре аренды права арендодателя на досрочное расторжение договора судом и в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании ч. 2 ст. 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

В силу абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы предусмотрено в ч. 1 ст. 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало ч. 2 ст. 619 ГК РФ, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.

С учетом того, что ст. 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее ч. 1 по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями ч. 2 ст. 619 ГК РФ. В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более 2 раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в ч. 1 ст. 619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как просрочка уплаты, но и еще 2 элемента: «более 2 раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено абз. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены;

3) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (абз. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 616 ГК РФ может быть основанием к досрочному расторжению договора аренды только в случае, если в результате данного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение арендованного имущества.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

По этому поводу выносит свое пояснение Высший Арбитражный Суд РФ в п. 28 Обзора практики по аренде.

Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором.

Решением суда первой инстанции с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и неустойка, в иске о расторжении договора аренды отказано в связи с тем, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру подлежащей перечислению арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная к взысканию задолженность.