Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ. Договором аренды могут быть установлены и другие основания в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Стороны в договоре аренды не оговорили возможность его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере. Такое основание досрочного расторжения договора ст. 619 ГК РФ не содержит.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие ст. 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ). Данные нормы были применены в следующем арбитражном деле.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу закрытого типа (арендатору) о его выселении из занимаемого нежилого помещения.

В качестве третьего лица на стороне истца к участию в деле привлечено Правительство г. Москва.

В обоснование исковых требований арендодатель сослался на то, что договор аренды от 28 февраля 1995 г. им расторгнут в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением Правительства г. Москва от 23 апреля 1996 г. «Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы (Центральный административный округ)».

Решением суда исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции судебные акты отменил и в иске отказал, сославшись на неправильное применение судом первой инстанции и апелляционной инстанцией норм материального права.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается постановление кассационной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по вышеуказанному основанию предусмотрено п. 6.3 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения. На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 6.3 вышеназванного договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию.

В материалах дела имеется постановление Правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. и распоряжение заместителя премьера правительства г. Москвы от 1 августа 1996, в которых указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции.

Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмотрено п. 6.3 договора, ответчик знал о последствиях, указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» (в ред. Федерального закона от 26 ноября 2001 г. № 147-ФЗ) [21] обязательные для сторон договора нормы ч. 2 ГК РФ об основаниях, о последствиях и о порядке расторжения договоров отдельных видов применяются также к договорам, которые продолжают действовать после введения в действие ч. 2 Кодекса независимо от даты их заключения.

В соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, что имело место в данном случае.

Арендодатель направил арендатору уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и в противном случае о расторжении договора аренды.

Арендодатель выполнил все условия порядка расторжения досрочного договора в соответствии с ч. 2, 3 ст. 619 ГК РФ, поставил вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование.

Постановление кассационной инстанции отменено.