Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Суд в иске товариществу о признании за ним права собственности на нежилые помещения отказал, а встречный иск удовлетворил по следующим основаниям.

В процессе рассмотрения дела суд установил, что в прилагаемом к договору акте оценки имущества цена помещений не указана, а имелась запись: «по остаточной стоимости». Общая сумма уплаченных арендатором денежных средств соответствовала стоимости торгового оборудования и другого имущества, за исключением помещений.

Представленные товариществом документы в подтверждение стоимости спорных помещений судом не были приняты во внимание, поскольку истец не доказал, что эти документы касались именно спорных площадей, не совпадали с документами и данные о размере помещений, указанных в акте оценки.

В дополнительном соглашении, заключенном между комитетом и товариществом, имелась ссылка на договор аренды.

При таких условиях суд пришел к обоснованному выводу о том, что стоимостной оценки помещений в дополнительном соглашении к договору аренды не содержалось, и признал в части выкупа помещений договор аренды и дополнительное соглашение к нему недействительными.

В соответствии с ч. 2 ст. 31 Федерального закона о приватизации договоры купли-продажи государственного или муниципального имущества, не содержащие его стоимостной оценки, признаются ничтожными с момента их заключения и не влекут за собой правовые последствия.

Указанное правило применяется независимо от времени совершения сделок. Поэтому суд обоснованно удовлетворил встречный иск.

Товарищество не имеет права выкупать помещения по остаточной стоимости. Однако оно вправе обратиться с заявлением о выкупе помещений в соответствии с действующим порядком выкупа недвижимого имущества (п. 11 Обзора практики по приватизации).

В настоящее время в соответствии с ч. 2 ст. 32 Закона о приватизации цена государственного и муниципального имущества является обязательным условием договора купли-продажи данного имущества.

Как и гражданское законодательство, автор решил выделить продажу предприятия из общих положений о договоре купли-продажи недвижимости.

Продажа предприятия, как и его аренда, имеет свои особенности, которые Высший Арбитражный Суд РФ особо выделяет в своих постановлениях.

Рассмотрим нормы ГК РФ по продаже предприятия, сопровождая их примерами из арбитражной практики.

Определение предприятию уже дано ранее в главе об аренде предприятия, так что повторяться не будем, скажем лишь, что предприятие – это единый имущественный комплекс, представляющий собой сложную вещь. Но предприятие не только имущественный комплекс, но и имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности, т. е. – бизнес. Именно это обстоятельство отличает предприятие от других технологических комплексов.

В приведенном далее примере суд хоть и признал спорную недвижимость сложной вещью в соответствии со ст. 134 ГК РФ и квалифицировал ее как предприятие, но все же не рассмотрел данную недвижимость как имущество для ведения бизнеса с долгами, имущественными и исключительными правами и т. д.

Прокурор в защиту государственных и общественных интересов обратился в Арбитражный суд с иском к ответчикам: ООО и ЗАО о признании недействительным договора купли-продажи скважины минеральной воды и незавершенного строительством здания насосной станции, заключенного между ЗАО и ООО, и о применении последствий недействительности этих сделок.

Решением суда иск удовлетворен. Суд сослался на то, что скважина минеральной воды 1-Б неразрывно связана с земельным участком и минеральными водами и относится к недрам, находящимся в федеральной собственности, поэтому данная скважина не могла быть предметом купли-продажи.

Федеральный арбитражный суд решение отменил, в удовлетворении иска отказал, утверждая, что скважина минеральной воды и насосная станция являются взаимосвязанными гидротехническими сооружениями и они могли быть предметом купли-продажи.

Президиум считает, что все названные судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд первой инстанции сооружения скважины минеральной воды, состоящие из ее оборудования и здания насосной станции, признал как отдельные, не взаимосвязанные между собой объекты, скважина не могла быть предметом купли-продажи, поскольку относится к недрам, изъятым из гражданского оборота, а здание насосной станции, находящееся в хозяйственном ведении предприятия, также не могло быть продано, поскольку оно не включалось в опись имущества предприятия.

Эти выводы не могут быть признаны законными и обоснованными: поскольку оборудование скважины и здание насосной станции предназначены для добычи минеральной воды, они образуют одно целое и рассматриваются согласно ст. 134 ГК РФ как единая сложная вещь.