Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Скважина минеральной воды в виде ее сооружений не относится к недрам согласно определению недр, содержащемуся в Законе РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (в ред. ФЗ от 22 августа 2004 г.) [69] , и такие сооружения законодательством не исключены из гражданского оборота. Скважина минеральной воды была сооружена за счет централизованных государственных средств для больничного городка медсанчасти. Здание насосной станции построено государственным предприятием для подачи минеральной воды в водолечебницу медсанчасти. В последующем медсанчасть выделилась из состава государственного предприятия, и на ее базе было создано муниципальное учреждение здравоохранения «Городская больница», которое в течение многих лет функционирует на базе спорных сооружений скважины, используя минеральные воды в лечебных целях.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ посчитал принятые по делу судебные акты необоснованными и незаконными и дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. № 3531/00) [70] .

Предприятие, будучи имущественным комплексом, является неделимым объектом, его неделимость заключается в распространении единого правового режима на все имущество, входящее в состав объекта. Неделимость объекта состоит также в значительном уменьшении или даже утрате ценности предприятия в целом в случае физического разделения образующего его имущества.

Общество с ограниченной ответственностью приобрело по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности единый имущественный комплекс, состоящий из складских помещений (зданий), оборудования и иного имущества. Приватизация осуществлялась на инвестиционном конкурсе, и покупатель принял на себя обязательства сохранить профиль деятельности предприятия (продуктовая база – склад) в течение 15 лет и выполнить инвестиционную программу. В договоре было указано, что в случае перехода права собственности на объект к третьему лицу к последнему переходят обязанности исполнения конкурсно-инвестиционных условий, что должно быть учтено в договоре. Через год недвижимое имущество, входящее в состав имущественного комплекса, было продано акционерному обществу. В договор не были включены условия, связанные с сохранением профиля предприятия и выполнением инвестиционной программы. Истец – Комитет по управлению имуществом – потребовал расторгнуть договор купли-продажи имущественного комплекса и признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, так как не были соблюдены социальные и инвестиционные условия.

Недвижимое имущество – здания – являются частью объекта, приобретенного ООО по инвестиционному конкурсу. ООО передало акционерному обществу в собственность не объект приватизации, а лишь часть имущества, входящего в состав такого объекта. Право собственности подтверждается регистрацией. Никаких обременений и ограничений, связанных с использованием имущества, залога, ареста зарегистрировано не было.

По мнению суда, условия, на которых объект приватизации был приобретен по конкурсу, являются элементом сделки приватизации, имеют публично-правовой характер и обязательны для всех участников гражданского оборота в период действия соответствующих условий, которые должны обеспечить их соблюдение в полном объеме. Продажа части имущественного комплекса – недвижимого имущества делает невозможным соблюдение конкурсных условий, на которых объект приватизации был приобретен у государства. Поскольку в договоре не была оговорена обязанность нового покупателя обеспечить соблюдение условий, на которых объект был приобретен у государства, этот договор является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 марта 1996 г. № 7177/95) [71] .

Таким образом, возникает правовая неделимость имущественного комплекса, связанная с невозможностью совершения сделок в отношении части этого имущественного комплекса.

Принадлежность рассматриваемого обязательства к купле-продаже предопределяется тем, что оно, как и любая купля-продажа, направлена на возмездную передачу имущества в собственность. Указанные родовые признаки обусловили возможность применения к продаже предприятия общих положений о купле-продаже, не противоречащих специфике предприятия. В ч. 5 ст. 454 ГК РФ законодатель указал, что общие положения о купле-продаже применяются к продаже предприятия, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.