Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

Глава 3. Аренда жилых помещений

1. Предмет договора аренды

Право на жилище обеспечивается при предоставлении жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. При этом условия договора найма должны быть в рамках нормы жилой площади, соблюдены условия найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, и приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

Произошли существенные изменения с принятием части второй ГК РФ в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений. В первую очередь, наем гражданами жилых помещений в домах частных собственников осуществляется посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма, в домах государственного и муниципального жилищного фонда – посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения.

Поэтому, договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения являются двумя разновидностями найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договору социального найма должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим нормам и быть пригодным для проживания. Органы государственной жилищной инспекции определяют пригодность жилых помещений для постоянного проживания. Лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат может быть объектом договора. Часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т. п.) не могут быть самостоятельным объектом договора найма. Уровень благоустроенности жилого помещения, которое предоставляется нанимателем определяется по отношению к условиям соответствующего населенного пункта.

Предоставляемое гражданам по договору коммерческого найма, жилое помещение может и не отвечать вышеперечисленным требованиям. Оно должно быть пригодным в санитарном и техническом отношении к проживанию, но может быть и не совсем благоустроенным.

В жилых домах квартиры предоставляются гражданам в пользование и по договору социального найма жилого помещения, и по договору коммерческого найма жилого помещения собственниками приватизированных квартир в таких домах. Свои особенности имеет пользование жилыми помещениями в таких многоквартирных домах. Наниматель имеет право использовать предоставленные ему по договору найма жилые помещения, а также общие помещение дома: коридоры, холлы, лестницы. Сюда же относится пользование механическим, электрическим, санитарно-техническим и другим подобным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

2. Форма и стороны договора аренды жилых помещений

Аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц в отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма. На условиях аренды арендодатели и они же собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади.

Арендодатель по договору аренды обязуется предоставить арендатору жилые помещения за плату во временное пользование. Арендатор, таким образом, должен использовать жилые помещения только в соответствии с назначением, должен надлежащим образом относится к жилищному фонду и придомовой территории, соблюдать предусмотренные законодательством санитарные, экологические и эксплуатационные требования.

Но арендатор не может производить переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, перестановку или установку дополнительного санитарно-технического оборудования без предварительного согласия арендодателя.

Использоваться арендуемые жилые помещения должны по их прямому назначению. Арендатор имеет право предоставить эти помещения своим работникам на условиях и в соответствии с договором субаренды (поднайма) или безвозмездного пользования.

Арендатор жилого помещения, который является юридическим лицом, по договору субаренды обязан сдать гражданам жилое помещение для проживания. Арендатор должен в момент сдачи жилого помещения в субаренду согласовать договор с арендодателем. Таким образом, арендатор становится ответственным по договору перед арендодателем.

За субарендаторов, нарушающих условия договора аренды жилого помещения, арендатор несет ответственность непосредственно перед арендодателем. Субарендатор вправе заключить с собственником жилой площади договора найма на жилое помещение, которое находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды, при ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение.