Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

По договору коммерческого найма жилого помещения этот вопрос решается иначе этот вопрос. По договору коммерческого найма вселение в жилое помещение постоянно проживающих лиц, не предусмотренных договором, разрешается исключительно только с согласия наймодателя, а также с разрешения нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц, учитывая нормы жилой площади.

Наниматель имеет право позволить по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением по договору социального найма жилого помещения. При условии соблюдения установленной нормы жилой площади проживание временных жильцов на срок свыше 1,5 месяцев разрешается (ст. 81 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ). По требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи, временно проживающие жильцы обязаны освободить помещение немедленно.

Условия проживания временных жильцов в жилом помещении нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения несколько иные. Для проживания временных жильцов необходимо наличие нескольких факторов: требуется предварительное уведомление об этом наймодателя, соблюдение установленной нормы жилой площади на одного человека и ограничение проживания временных жильцов 6-месячным сроком. Временные жильцы вынуждены освободить помещение в 7-дневный срок по требованию нанимателя или постоянно проживающих с ним лиц, в случае, когда срок проживания временных жильцов не был согласован. При предварительном уведомление наймодателя о вселении временных жильцов, последний без каких – либо юридических последствий для него может отказать нанимателю.

Текущий ремонт включает в себя мелкие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, ремонт внутриквартирной электропроводки. По договору социального найма жилого помещения данные работы производятся за счет нанимателя (ст. 142 ЖК РФ). Ремонт производится за счет наймодателя в случае, если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем или связано с производством капитального ремонта жилого дома.

Стороны имеют право установить иные условия производства текущего ремонта сданного внаем помещения по договору коммерческого найма жилого помещения. Также указанные работы могут производиться за счет наймодателя – собственника жилого помещения.

Замена вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования, мусоропровода, газооборудования, кухонных плит, электропроводки до ввода в квартиру – все это относится к капитальному ремонту жилья.

Данные работы производятся за счет наймодателя по договору социального найма жилого помещения. Помимо этого, также текущий ремонт жилых помещений в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта производится за счет наймодателя.

В договоре коммерческого найма можно оговорить другие условия по поводу производства как капитального, так и текущего ремонта. Например, стороны могут условиться, что в любом случае капитальный ремонт производится нанимателем, но арендная плата может быть при этом существенно уменьшена или, опять же, оставлена без изменений.

Переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений могут производиться исключительно в целях повышения благоустройства квартир, согласно требованию ст. 84 ЖК РФ. Таким образом, переустройство жилых помещений не должно понижать качества жилищных условий нанимателей. Вследствие этого, переустройство жилого дома может производиться лишь с согласия нанимателя, если оно способно привести к существенным изменениям сданного внаем жилого помещения.

3. Срок договора аренды жилых помещений

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в случаях, установленным законом, и только в судебном порядке. Данный договор носит бессрочный характер.

Основа конституционного права граждан на жилище предполагает юридическую возможность стабильного пользования предоставленным гражданину жилым помещением. Отсюда вытекает бессрочность договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Так как сдача собственником внаем жилого помещения бессрочно, по принципу, означала бы для него ущемление права собственности, договор коммерческого найма жилого помещения носит срочный характер. Вследствие этого условия найма жилого помещения устанавливаются договором между нанимателем и наймодателем – собственником помещения.