Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

Права нанимателя ограничены, если договор коммерческого найма жилого помещения заключен на срок до 1 года , так как такой договор будет относится к краткосрочному найму и в этом случае наниматель не имеет права :

1) поселять в нанимаемом помещении временных жильцов;

2) сдавать нанимаемое помещение в поднаем;

3) заменять себя в договоре другим нанимателем;

4) заключать договора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное.

Продление срока договора социального найма как такового не существует, так как по данному договору наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в бессрочное пользование.

Напротив, собственник жилого помещения сдает его нанимателю в пользование обычно на строго определенный срок по договору коммерческого найма жилого помещения, что соответствует целям создания стабильности в жилищных правоотношениях по договору коммерческого найма. Кроме того, законом предоставлено нанимателю преимущественное право на заключение договора на новый срок. Хотя и из этого правила есть некоторые исключения. Это связано с тем, что собственник жилого помещения может распоряжаться им по своему усмотрению. Он вправе отказать нанимателю в продлении договора, предупредив его об этом не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, если собственник решил не сдавать в дальнейшем жилое помещение внаем в течение не менее года,

Если собственник решил продлить с нанимателем договор найма жилого помещения на новый срок, то не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора он должен предложить нанимателю заключить такой же договор на новый срок. Условия нового договора могут быть изменены. Договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок, если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от автоматического продления договора.

Без согласия наймодателя наниматель имеет право предоставить другому лицу возможность пользования жилым помещением. При этом дополнительный субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок главного договора найма жилого помещения.

Права нанимателя являются производными от прав нанимателя, и поэтому поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением. Договор субаренды жилого помещения прекращается при досрочном прекращении договора найма жилого помещения.

Поднаниматель не может требовать возобновления договора по истечении срока договора субаренды, и подлежит выселению в судебном порядке при отказе освободить занимаемое жилое помещение по первому требованию нанимателя.

Наниматель вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Если нанимателя и члены его семьи выехали на постоянное жительство в другое место, договор найма считается расторгнутым со дня такого выезда.

Наниматель должен письменно предупредить наймодателя за 3 месяца о своем желании расторгнуть договор по договору коммерческого найма жилого помещения. Эту норму можно признать уместной, ибо для собственника жилого помещения, которое сдается в аренду, важно знать точные сроки освобождения данного помещения, чтобы было достаточно времени в случае необходимости подыскать другого нанимателя.

Наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития в случае если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение 6 месяцев.

По требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Выселение нанимателя по инициативе наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения допускается только по решению суда.

4. Арендная плата

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору социального найма жилого помещения регламентирована законом. Ее размер соответствует обеспечению возмещения издержек на содержание и ремонт жилья. Сюда же относятся и коммунальные услуги.

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору коммерческого найма жилого помещения размер определяется исключительно в договоре по соглашению нанимателя с собственником жилого помещения.

Изменение размера платы возможно только по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором, так как размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения.