Барин и крестьянин в России IX–XIX веков. Влияние исторических событий на земельные отношения во времена Киевской Руси, в монгольский период и последние 150 лет крепостного права

Однако собственность на землю, несмотря на низкую денежную прибыль, которую она, вероятно, приносила, приобретала все большее значение в социальной и экономической жизни именно из-за экономического регресса. Сокращение масштабов рыночного обмена вынуждало отдельного потребителя становиться все более самодостаточным. Он был вынужден заниматься первичным производством или зависеть от дохода с ренты в виде оплаты товарами, чтобы удовлетворить свои потребности.

В монгольскую эпоху и до XVI в. не существовало ограничений в праве собственности на землю. Представители любого класса в обществе владели недвижимостью в полном аллодиальном отношении. Крестьяне, ремесленники, священники и их потомки, купцы и даже холопы – все фигурируют в источниках как землевладельцы, наряду с крупными духовными и светскими боярами и помещиками. Холопы, которые владели землей, должны были получить разрешение своих хозяев, дабы стать собственниками, но, как только разрешение было получено, они могли покупать, продавать и обменивать недвижимость, как свободные люди, и даже дарить землю монастырям. Если их владелец давал им свободу, они сохраняли за собой землю, которую приобрели, будучи холопами. Другим холопам после освобождения хозяин иногда предоставлял полное право собственности на участок земли, дабы обеспечить их средствами к существованию.

Несмотря на преобладание частных землевладельцев, правитель каждого княжества считал всю землю в своем княжестве собственностью, поскольку она была частью его вотчины. Он рассматривал свое княжество как свою вотчину, наследие, которое он как государь получил от своих предков. Фискальный доход, который он извлекал из земли и людей своего княжества, назывался также его вотчиной, ибо и он считался частью его вотчины. Ему приходилось признать существование частной собственности в своем владении, ибо в эпоху татаро-монгольского ига ни один князь не был достаточно силен, чтобы осуществить свои притязания на верховное владение всей землей в княжестве. Однако он никогда не отказывался от этого притязания и в грамотах и договорах отражал эти частные владения как находящиеся «в моей вотчине». Когда, наконец, на Руси установилась сильная централизованная власть, это притязание должно было иметь важные последствия.

Кроме того, считая себя собственником всей земли в своем княжестве как суверен, князь как частное лицо был землевладельцем. Собственность, которой он владел лично, описывалась в летописях как его деревни, его хутора или его приобретения. Главные представители самых значимых правящих домов были крупнейшими частными землевладельцами своего времени. Очевидно, их фискальные доходы как суверенов были недостаточно велики, чтобы удовлетворить их потребности, поскольку они, по-видимому, сильно зависели от дохода со своих личных земельных владений. Они постоянно стремились увеличить свои владения за счет покупки, брака, завоевания, конфискации или колонизации. По мере того как росла власть княжеской династии, росло и личное владение ее членов. Великий князь Московский по прозвищу Иван Калита (Иван I) в завещании, сделанном в 1328 г. перед отъездом на поклон к хану, отдал распоряжение относительно 54 объектов недвижимости, которыми он владел. Спустя столетие его праправнук Василий II в своем завещании перечислил более 125 принадлежавших ему имений, и кроме них оставались еще другие, которых он не назвал. Владимир Андреевич, князь Серпуховский (1358–1410), внук Ивана Калиты, оставил после себя 38 отдельных владений; Юрий Васильевич, князь Дмитровский (1441–1473), сын Василия II, оставил 31; и князь Иван Борисович Волоцкий (1483–1504), и после внука Василия II осталось более 50.

Церковные учреждения, и особенно некоторые монастыри, также владели огромными комплексами. В Новгородской республике в конце XV в., например, почти 25 процентов земли принадлежало духовенству. Большая часть имущества монахов поступила в виде пожертвований от князей и бояр. Часто эти люди преподносили свои дарения в старости и даже на смертном одре, чтобы стяжать вечную память для души посредством молитвы благодарных монахов. Кроме того, церковнослужители покупали имущество, а иногда и приобретали его, обращая взыскание на ипотечные ссуды, которые они предоставили мирянам-собственникам. Попадая во владение религиозных учреждений, земля становилась неотчуждаемой, ибо церковное владение признавалось бессрочным. В результате наблюдался неуклонный рост общего размера и числа церковных владений.