Бизнес на распродажах имущества банкротов

Но если вы участвуете в торгах в форме публичного предложения, то, к сожалению, ставки других участников вы не видите и не можете оперативно принять решение относительно своего ценового предложения. В таких условиях лучше сразу заявлять цену, близкую к максимальной, за которую выгодно купить объект. Возможно, этим вы сократите потенциальную прибыль, но она будет, поскольку у вас будет больше шансов купить объект. А вот если в надежде на удачу вы заявите слишком маленькую цену, то вы рискуете совсем упустить выгодную инвестицию.

Глава 4 Анализ юридической чистоты лота

4.1. Комплект документов для каждого типа имущества

Давайте говорить честно: вы не сможете выигрывать каждый понравившийся вам лот. Но будет вдвойне неприятно, если и объект получить не удастся, и деньги при этом вы потеряете. Чтобы не допустить такой ситуации, нужно внимательно проверять лоты.

На первом этапе мы запрашиваем документы по лоту. Это документы, подтверждающие право собственности, документы о постановке на учет либо о государственной регистрации, фото объекта и отчет об оценке, информация об обременениях.

Почему-то в 50 % случаев инвесторы этого не делают либо пропускают какую-то часть процедуры. Например, проверили документы, а фотографии забыли посмотреть или наоборот. Такие инвесторы не станут успешными, поскольку попросту потеряют все свои инвестиции из-за неосмотрительности и пренебрежительности. Запрашивать нужно все, но по каждому объекту перечень документов различается.

Жилая недвижимость

Рассмотрим документы, которые нужно запрашивать по жилой недвижимости.

• Свидетельство о праве собственности.

Убеждаемся в том, что по документам наш должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.

• Документ-основание (договор купли-продажи, передачи, мены, дарения, инвестирования, свидетельство о праве на наследство, постановления, решения суда), по которому должник стал собственником имущества, и акт приема-передачи.

Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, на каком основании он владеет имуществом.

• Выписка из домовой книги.

В ней содержится информация о гражданах, зарегистрированных в квартире к моменту выдачи выписки. Сюда же вносится информация о временно отсутствующих жильцах, имеющих право на проживание в квартире на законных основаниях. Она дает возможность убедиться в том, что третьи лица не будут иметь права на пользование жильем, когда вы станете собственником квартиры.

• Выписка из ЕГРП.

(Подробнее – в разделе 4.8 «Проверка юридической чистоты объекта».)

• Кадастровый паспорт и документы из БТИ.

Это документы, в которых отражается фактическое состояние жилья.

• Технический паспорт жилого помещения, поэтажный план, экспликация.

Технический паспорт – это подробный план помещения с описанием всех его элементов. Он содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также об инвентарной стоимости помещения.

На этом этапе важно посмотреть, есть ли незаконные перепланировки. Учитываем, что в случае их наличия могут потребоваться дополнительные расходы на согласование.

• Информация о задолженностях по квартплате.

Узнаем у организатора, есть ли задолженности по коммунальным услугам, на каких условиях предоставляются данные услуги.

• Информация о бывшем собственнике.

Для анализа информации о собственнике имущества из открытых источников рекомендуем воспользоваться алгоритмом, приведенным в книге «Кредиторы vs дебиторы. Антикризисное управление долгами».

Нежилая недвижимость

Теперь рассмотрим документы по нежилому помещению. Некоторые из них будут совпадать с документами по жилым помещениям.

• Свидетельства о праве собственности на помещение.

Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.

• Технические паспорта помещений/поэтажные планы/экспликации.

Смотрим, есть ли незаконные перепланировки. Технический паспорт – это подробный план помещения с описанием всех его элементов. Он содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также об инвентарной стоимости помещения.

• Договоры аренды/собственности на землю.

Если земля в аренде, то проверяем, на каких условиях. Если земля не в собственности, это может доставить больше финансовых и временных затрат с ее арендой или оформлением. Бывает, что помещения построены на земле незаконно, в таком случае, если администрация города или населенного пункта не даст разрешение на аренду земельного участка, недвижимость могут признать незаконной постройкой и снести. Это значит, что вы рискуете потерять и недвижимость, и денежные средства, которые вы за нее заплатили.

• Договоры с поставщиками услуг (коммуникаций и оборудования):