Бука. Большая учебная книга агента

Перед вами статистика продаж квартир в новостройках в Северо-Восточном округе Москвы с 2018 по 2021 годы. Как видно из статистики, несмотря на всплески спроса и ипотечный бум 2018 года, количество сделок в новостройках в округе оставалось каждый год одинаковым. Говоря профессиональным языком, достигнут предел насыщаемости спроса. Интересное наблюдение.

Большинство агентов при выборе локации останавливаются на благополучных районах повышенного спроса. Однако там проще продать недвижимость, а следовательно, собственники будут сильнее завышать желаемые цены и менее охотно соглашаться на комиссионные.

____________

Гораздо выгоднее работать в районе, где цены тоже немаленькие, но есть проблемы со спросом. В таких районах ценность эксперта будет выше.

__________

Агенту важно изучать свою локацию качественно. Это невозможно сделать с дивана или из кресла в офисе. Вам придётся изучить следующие параметры:

– качество жилого фонда;

– объём жилого фонда (вычисляется по количеству почтовых ящиков);

– количество операций с недвижимостью;

– динамика цен продажи недвижимости за последние 3–5 лет;

– динамика арендных ставок.

В сети Vysotsky Estate мы заставляем экспертов в том числе составлять паспорта домов:

– год постройки;

– материал стен;

– материал перекрытий;

– качество подъездов;

– контингент жильцов.

Отдельно на курсе Сергея Смирнова разбирается тема «Как составлять карту цен и вести бюллетень сделок в локации». Это важные инструменты для работы с клиентами.

Глава 15. Основные методы оценки недвижимости

Начнём эту главу со старого еврейского анекдота:

  – Изя, скажи, а сколько будет дважды два?

  – А мы покупаем или продаём?

По сути, этот анекдот и раскрывает все наши заблуждения об оценке недвижимости.

Что мы подразумеваем, когда говорим о ней? Определение цены, стоимости или ценности? Для какой цели мы делаем оценку? Можем ли мы ей манипулировать? И какую роль играют в оценке описанные выше характеристики?

Для начала давайте определимся со способами оценки недвижимости. Современная методология рекомендует применять для неё в зависимости от типа и цели один, два, а иногда и все четыре способа:

– сравнительный;

– расходный;

– доходный;

– способ альтернативных инвестиций.

И вот тут при оценке начинают играть роль все те характеристики, которые мы с вами обсуждали ранее.

Сравнительный метод. Этим методом можно точнее всего определить цену объекта недвижимости в моменте для продажи (сдачи в аренду) и, возможно, для покупки, если вы хотите понять, не переплачиваете ли вы за покупаемый объект. Важную роль при использовании этого метода будут играть характеристики недвижимости для выборки схожих объектов:

– по типу;

– по расположению;

– по техническим параметрам;

– по классу.

Для определения цены сравнительным методом выборка должна быть достаточно релевантной. Нельзя для определения стоимости частного дома сравнить цены с двумя-тремя объектами.

Часто мы, как эксперты, не найдя большого количества схожих по всем характеристикам объектов в одной локации, рекомендуем взять объекты из соседних, схожих по качеству жизни.

Не будем углубляться в математические методы работы с выборкой информации, скажем лишь одно:

__________

НЕЛЬЗЯ СЧИТАТЬ СРЕДНЮЮ ЦЕНУ ВЫБОРКИ. А уж если её посчитали, эту цену надо считать ПРИБЛИЗИТЕЛЬНОЙ.

____________

При оценке сравнительным методом цена определяется в виде диапазона, так как точно её можно установить только по факту сделки. Если специалисту удаётся найти цены сделок на схожие объекты из прошлых периодов, то такую информацию тоже следует учитывать.

____________

Но важно помнить: цена сделок прошлых периодов не гарантирует повторения цен в будущем.

__________

Для получения качественной оценки сравнительным методом цены надо извлекать из достоверных источников. К сожалению, чаще всего в России прибегают к сравнительному анализу цен, указанных в рекламных объявлениях, размещённых на порталах для продажи недвижимости. И вот в чём проблема: давайте подумаем, что указывает собственник, который разместил своё объявление о продаже, – цену, стоимость или ценность? Конечно, ценность! То есть портал недвижимости – это цифры, с помощью которых собственники отражают ценность недвижимости для них самих.

Приведём несколько примеров.