Бука. Большая учебная книга агента

Поэтому, если мы посмотрим на индекс недвижимости – график, который показывает именно направление цен, то увидим закономерности. В годы, когда цены на нефть в России падали, девальвировалась национальная валюта и резко снижались ключевые ставки, мы видели резкий скачок цен на недвижимость.

К основным индикаторам рынка недвижимости стоит добавить ещё один интересный показатель – арендную ставку на жилую и коммерческую недвижимость.

____________

Как только арендные ставки на жилую недвижимость начинают резко расти, арендаторы «перебегают» в покупку недвижимости в ипотеку.

__________

Поэтому агент не может фокусироваться только на определённом рынке. Если агент по недвижимости не изучает, что происходит на рынке аренды, сосредоточившись только на операциях купли-продажи, то он не может провести грамотную консультацию с клиентом.

Грамотный эксперт обязан следить за основными индикаторами рынков, которые мы перечислили в этой главе.

Глава 13. Что определяет цену, стоимость и ценность недвижимости?

Теперь давайте выясним, что же влияет на цену, стоимость и ценность недвижимости. Этим тонким и важным для рынка недвижимости понятиям, существенно влияющим на понимание предмета, необходимо дать определения.

Цена – это сумма денежных средств, которая была передана покупателем продавцу. Цена прописывается в договоре купли-продажи.

Стоимость – это денежное выражение трудозатрат на производство товара и себестоимость расходов.

Ценность – это потребительская оценка товара покупателем.

____________

Цена недвижимости определяется рыночным способом. Существует такое выражение: «Покупатель голосует за цену деньгами». Цена недвижимости в прошлом не гарантирует получения её в будущем. По сути, она определяется рынком в моменте.

__________

Стоимость товара под названием «недвижимость» определяется чуть сложнее. Например, вы приобрели квартиру в новостройке за условный 1 миллион рублей. Для покупки вы использовали ипотеку в размере 500 тысяч рублей. В результате затрат на страхование и выплаты процентов банку вы потратили ещё 300 тысяч. В квартире был сделан ремонт за 300 тысяч рублей. Таким образом, стоимость недвижимости составляет для вас 1,6 миллиона рублей. Вопрос: можете ли вы получить цену больше, чем 1,6 миллиона рублей?

Вот тут вступает в игру третье понятие – ценность. Если покупатель видит ваш объект, выставленный в рекламу за 2 миллиона рублей, но считает, что ценность этого товара для него выше хотя бы на 1 рубль, чем заявлено в цене, то он выкупит вашу недвижимость. Если же вы увидите, что ценность товара не покрывается для вас ценой в 2 миллиона рублей, вы не продадите товар покупателю.

Глава 14. Анализ цен в локации

Набившее оскомину «правило трёх “Л”» («Локация, локация и ещё раз локация») так и остаётся просто красивым словосочетанием.

____________

Агенты и эксперты в недвижимости на всем постсоветском пространстве так и не поняли, что основной товар под названием «время» сильно экономится и значительно дорожает, если сосредоточиться на работе с локальным рынком.

__________

Локация не просто влияет на цену недвижимости, но и имеет определённые лимиты.

Ошибочный выбор локации для работы имеет для агента финансовые последствия.

Во-первых, конечная цена времени напрямую связана с ценой недвижимости, которая принадлежит тем клиентам, с которыми начинает работать агент.

____________

Чем дешевле недвижимость, тем дешевле своё время продаёт агент.

__________

Во-вторых, важную роль играет средний срок экспозиции недвижимости. Ваш доход зависит от конечного результата.

____________

Если в локации низкий спрос или цены в рекламе завышены, то сделки будут затягиваться и снова упадёт цена вашего времени.

__________

В-третьих, важно оценить количество операций в локации. И тут я покажу интересную закономерность: среднее количество операций в локации никак не зависит от цен на недвижимость и даже от временного ажиотажа.