Бука. Большая учебная книга агента

Согласно статье 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй. То есть перемещение объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Сюда относятся сооружения и объекты незавершённого строительства.

Интересный момент: к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда и суда внутреннего плавания.

В современном законодательстве зарубежных стран к недвижимости в первую очередь относятся земля и те вещи, которые непосредственно и неразрывно с ней связаны (здания, сооружения, растения и т. д.). Существуют и определённые особенности в правовом регулировании режима недвижимого имущества в некоторых странах.

____________

Но является ли ценностью недвижимость, у которой отрезаны пути подъезда или отключены коммуникации? Нет!

__________

Поэтому с точки зрения права агенту важно проверять не только правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, но и документы на коммуникации: электро-, газоснабжение, водопровод, канализацию. Технические условия и законность подключения здания к коммуникациям важно запросить у собственника до момента покупки.

Важное свойство земельных участков – целевое назначение. Выделим следующие типы назначения:

– предназначенные для строительства многоквартирного дома;

– предназначенные для индивидуального жилищного строительства;

– предназначенные для садового некоммерческого товарищества;

– предназначенные для ведения сельского хозяйства;

– особо охраняемые природоохранные (национальные парки, заповедники);

– охраняемые природные (лесхозы, прибрежная территория);

– особо охраняемые исторические (территории исторических парков);

– рекреационные (строительство домов отдыха и пансионатов);

– промышленные.

На земельных участках могут быть построены следующие типы объектов:

– жилое помещение (квартира) в многоквартирном доме;

– частный дом;

– нежилое помещение;

– отдельно стоящее нежилое здание (административно-офисное, торговое, производственное, складское);

– отель (гостиница).

Глава 10. Сегменты рынка недвижимости, или На чём должен фокусироваться агент

Частое заблуждение агентов по недвижимости – фокусироваться нужно на определённом сегменте рынка.

Общепринятая сегментация разделяет рынок на:

– жилую недвижимость;

– коммерческую недвижимость;

– производные инструменты инвестиций в недвижимость.

Жилая недвижимость имеет разделение на:

– новостройки (покупка по договору долевого участия);

– готовую недвижимость в собственности физических и юридических лиц («вторичку»);

– апартаменты (на момент написания книги апартаменты де-юре относятся к нежилым помещениям, но используются в качестве жилой недвижимости).

Коммерческая недвижимость разделяется на:

– административно-офисную;

– торговую;

– гостиничную;

– производственную;

– складскую.

Такое деление коммерческой недвижимости на подсегменты на практике оказывается условным: торговые помещения могут открываться в складских комплексах, гостиницы – в административно-офисных зданиях, а медицинские кабинеты – в торговых центрах.

Где узнать о коммерческой недвижимости подробнее?

В курсе коммерческой недвижимости мы подробно разбираем классификацию и требования к коммерческой недвижимости. Здесь же отметим, что требования к помещениям формируются потребностями вашего клиента и тем типом бизнеса, которым он занимается. Диагностика потребностей клиентов в сегменте коммерческой недвижимости подробно разбирается в отдельном курсе Сергея Смирнова.

Производные инструменты инвестирования – это способ коллективного владения долей в жилой и коммерческой недвижимости. В России, согласно законодательству, ваш клиент может инвестировать денежные средства в покупку паёв в паевых фондах. Они, в свою очередь, размещают привлечённые средства в проекты, приносящие участникам доход.

Эта книга ориентирована на работу с физическими лицами (частными клиентами). Потребности у них разные. Согласно своим потребностям один и тот же клиент может последовательно обращаться к агенту за консультацией по вопросам:

– покупки квартиры;

– инвестиций в новостройку;

– аренды офисных помещений.

____________

Важно понять: мы не работаем с недвижимостью, мы работаем с потребностями клиентов.

__________