Бука. Большая учебная книга агента

Договор поручения – это подвид договора услуг. Но на самом деле отличается от договора услуг радикально.

Согласно договору услуг заказывается выполнение перечня услуг. Как правило, все подвиды услуг должны быть прописаны в договоре. Если между Заказчиком и Исполнителем возникнут трения и судебные разбирательства, судья потребует от Исполнителя доказать, что все перечисленные услуги выполнены в полном объёме, и попросит предоставить расчёт стоимости каждой услуги.

Агент продаёт своё время. Он потратит его на достижение цели.

____________

По договору поручения заказчик поручает агенту организовать некии процесс покупки/продажи/аренды недвижимости. Заказчик платит агенту, если организованныи процесс в итоге привёл к нужному результату.

__________

Для качественнои организации процесса агент может и должен привлекать профессионалов из смежных областеи: юристов, специалистов по рекламе, регистраторов, налоговых консультантов, ипотечных брокеров.

ЧАСТЬ 2. КАК УСТРОЕН РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ АГЕНТ

Глава 7. Понятие недвижимости и её характеристики

Этимология слова «недвижимость» подразумевает главное свойство – её нельзя взять с собой. Недвижимость, если рассматривать её как товар, имеет определённые характеристики, которые можно разбить на несколько групп: базовые, социально-демографические, технические, маркетинговые и юридические.

Базовые

Недвижимость в этом случае воспринимается как:

– источник питания;

– источник ресурсов, дохода;

– возможность сохранения энергии для комфорта человека (тут речь непосредственно о постройке);

– гарант безопасности и защиты человека.

Земельный участок – это базовый вид недвижимости.

С тех пор как большинство народов отказалось от кочевой жизни, началась борьба за земельные наделы. Земля как источник пропитания и полезных ископаемых по-прежнему имеет ценность, но особое значение в эпоху постмодерна она приобрела как территория одновременного обитания и отдыха большого количества людей (мегаполис, курортный регион). Отсюда вытекают другие характеристики недвижимости, которые приобрели особую значимость для людей в ХХ веке.

Социально-демографические

Сюда относятся:

– плотность и численность населения;

– национальная и социальная группа обитателей.

Плотность и численность населения – важнейший для агента показатель. В XXI веке от плотности и численности населения зависят спрос на недвижимость и развитость инфраструктуры, что в конечном итоге влияет на цену и ценность недвижимости (определение понятий «цена» и «ценность» мы дадим в следующих главах).

Так же, как и первое понятие, национальная и социальная группа людей в определённой местности влияет на бытовой уровень, уклад и, как следствие, показатели цены и ценности.

Технические

К техническим характеристикам относятся:

– материал и качество постройки;

– состояние и степень износа;

– площадь и размеры;

– энергетический класс объекта;

– тип и класс отопления, водоснабжения и коммуникаций;

– транспортные коммуникации и доступность.

При работе с клиентами вы будете сталкиваться с частными домами, производственными площадями, помещениями под ресторан.

____________

Изучение и знание технических характеристик недвижимости — это профессиональный кругозор агента.

__________

В своей книге «Бетонное казино» мы подробно разбирали технические характеристики жилой недвижимости. А в курсе коммерческой недвижимости мы изучаем технические требования к помещениям, подходящим для ведения разных видов бизнеса.

Маркетинговые

Маркетинговые характеристики – это следствие манипуляций с представлением клиента о ценности объекта. В маркетинге они называются красивым словом «позиционирование».

____________

Агент в сфере недвижимости обязан в совершенстве владеть навыками позиционирования.

__________

К маркетинговым характеристикам относятся следующие:

– престиж;

– класс;

– экологичность;

– статус.

Эти пункты довольно сложно измеримы при оценке объекта – это не площадь дома, не себестоимость строительства, не размер земельного участка. Иррациональное поведение людей часто толкает их на необдуманные инвестиции, когда они обращают внимание только на маркетинговые характеристики.

В этой книге мы разберём способы позиционирования, а также почему маркетинговые характеристики сильно отклоняют результат сравнительно-маркетингового анализа от классических методов оценки. Об этом – в следующей части, а пока отметим важность маркетинговых характеристик.

Юридические