Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения между застройщиками и участниками, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве, заключаемый между застройщиком и его участниками – инвестиционный договор.

Участники долевого строительства – физические и юридические лица – являются его инвесторами , а вкладываемые ими в строительство денежные средства – инвестициями (капитальными вложениями).

Налоговое законодательство квалифицирует средства дольщиков или инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика, как средства целевого финансирования (п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами.

1. Для организации строительства привлекается специализированная организация и с ней заключается договор на выполнение функций заказчика-застройщика при наличии лицензии или договора добровольной сертификации. Заказчик-застройщик заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в эксплуатацию.

2. Застройщик наряду с осуществлением инвестиционной деятельности по привлечению денежных средств согласно договору участия в долевом строительстве выполняет одновременно функции заказчика по организации строительства в соответствии с п. 6 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

3. Застройщик наряду с инвестиционной деятельностью и выполнением функций заказчика осуществляет в соответствии с п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объекта недвижимости, выполняя при этом функции подрядчика (генподрядчика).

В зависимости от выбранного способа организации долевого строительства застройщик закрепляет в учетной политике соответствующие правила ведения бухгалтерского учета и налогообложения.

Правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности для застройщика устанавливаются уполномоченным органом по контролю и надзору за долевым строительством совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, т.е. Минфином России (п. 1 ч. 2 ст. 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

6.1. Учет и налогообложение при заключении договора долевого строительства

Если организация-застройщик осуществляет долевое строительство с привлечением специализированного заказчика, то деятельность застройщика заключается в привлечении денежных средств инвесторов – участников долевого строительства, направлении этих средств на финансирование строительства путем перечисления заказчику-застройщику, а также путем оплаты непосредственно застройщиком отдельных капитальных затрат и передачи законченного объекта долевого строительства его участникам.

Застройщик в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве получает на свои расчетные счета денежные средства инвесторов – участников долевого строительства. Эти средства в соответствии с п.п. «г» п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.93 г. № 160) отражаются как целевое финансирование (счет 86 «Целевое финансирование»).

Средства целевого финансирования отражаются до окончания строительства в разделе «Долгосрочные обязательства» по вновь вводимой строке «Средства целевого финансирования строительства».

Денежные средства (инвестиции) участников долевого строительства не облагаются:

– НДС – в соответствии с п.п. 4 п. 3 ст. 39 и п.п. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ;

– налогом на прибыль – согласно п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Указанный порядок налогообложения разъяснен письмами Минфина России от 26.10.04 г. № 07-05-14/283 и от 23.11.04 г. № 07-05-14/306 «Об определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций-инвесторов и организаций-застройщиков».

Денежные средства, предназначенные для оплаты услуг застройщика по исполнению договора, учитываются как полученные авансы, с суммы которых начисляется НДС.

Застройщик перечисляет заказчику денежные средства на строительство объекта недвижимости согласно графику финансирования, приложенному к договору на выполнение функций заказчика. При этом в учете делается запись:

Дебет 76, субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным средствам на финансирование строительства», Кредит 51 «Расчетные счета».