Человек на все рынки: из Лас-Вегаса на Уолл-стрит. Как я обыграл дилера и рынок

Предположим, ваш лучший друг, желающий купить дом за 400 тысяч долларов, просит вас одолжить ему 80 % этой суммы, 320 тысяч, а оставшиеся 80 тысяч хочет заплатить из своих сбережений. За это он соглашается отдать долг в течение тридцати лет и выплачивать вам по 6 % годовых. Это так называемый заем с фиксированным процентом, так как процентная ставка остается равной 6 % независимо от колебаний рынка. Если речь идет о чисто процентном займе, то ваш друг должен каждый год выплачивать вам по 6 % от 320 тысяч, то есть по 19 200 долларов, и вернуть основной капитал в виде единовременного платежа 320 тысяч по истечении тридцати лет.

Вместо этого вы выбираете схему погашения равными долями, в соответствии с которой ваш друг будет выплачивать фиксированную сумму в конце каждого месяца. Этот платеж будет несколько больше, чем месячная выплата чисто процентного займа, равная 1600 долларам (19 200: 12). По формулам, обычно используемым в торговле недвижимостью, получается, что его величина равна 1918,59 доллара. Разница слегка уменьшает основной долг после каждой выплаты, а это в свою очередь снижает сумму процентов, выплачиваемых в следующий раз. Таким образом, с течением времени все бо льшая часть каждой выплаты уходит на уменьшение основной суммы долга. Сначала она уменьшается медленно, но ближе к концу тридцатилетнего срока бо льшая часть займа оказывается выплаченной, и проценты на нее настолько уменьшаются, что выплаты в основном идут на погашение основной суммы. Обеспечением этого займа служит дом вашего друга. В договоре указывается, что если ваш друг окажется не в состоянии вернуть заем, вы можете продать дом и пустить вырученные деньги на возмещение части – или, в оптимальном случае, всего – его долга. Но никаких других способов вернуть свои деньги у вас нет.

Если цены на недвижимость никогда сильно не падают, по крайней мере в течение долгого времени, казалось бы, чем вы рискуете? Но это касается средних цен, а не цены конкретного дома. Район, в котором расположен дом вашего друга, может превратиться в трущобы. Или же ваш друг мог купить дом в Новом Орлеане незадолго до урагана «Катрина». В любом случае существуют риски, которые могут привести к потере части или всех денег, которые вы ему одолжили.

Компании страхования жизни и от несчастных случаев работают с такими рисками постоянно. Они продают большое количество страховых полисов, каждый из которых может стоить страховой компании больше, чем он приносит ей в виде страховых премий. Однако предполагается (на основе предыдущего опыта), что уровень риска, распределенный по всему пулу полисов, таков, что после оплаты ущерба, вызванного несчастным случаем, и накладных расходов страховая компания все равно остается с прибылью.

Та же идея лежит в основе ипотечных облигаций. Соберем вместе сотни или тысячи ипотечных займов. Четыре тысячи займов по 250 тысяч долларов образуют пул в целый миллиард! Будем собирать выплаты процентов и основного капитала по каждому из этих займов и использовать их для выплаты тем, кому мы продаем акции этого пула. Такой поток ежемесячных выплат очень похож на выплаты по облигациям, и цены акции ОИО устанавливались так же, как цены на облигации.

Однако, чтобы точно оценить их, нужно знать, сколько можно потерять в случае несостоятельности должников. Когда я изучал этот вопрос для Princeton Newport, я узнал, что в финансовой отрасли обычно предполагается, что доля несостоятельных должников будет соответствовать нормальному историческому уровню. Не предпринималось никаких попыток построить численную модель и учесть в ней редкие крупномасштабные бедствия, подобные Великой депрессии, и вызванное ими резкое увеличение числа неплатежей. Имевшиеся модели не учитывали при определении цен рисков «черных лебедей».