Человек на все рынки: из Лас-Вегаса на Уолл-стрит. Как я обыграл дилера и рынок

Еще одна проблема была связана с предсказанием уровня преждевременной выплаты ипотеки домовладельцами – например, для рефинансирования их домов. Тридцатилетняя ипотека, сохраняемая на протяжении всего этого периода, во многом похожа на долгосрочную облигацию. Если же ее выплачивают за пять-десять лет, она становится ближе к среднесрочной облигации, а в случае выплаты в течение двух или трех лет платежи по ней получаются аналогичными платежам по облигации с очень коротким сроком погашения. Поскольку процентные ставки изменяются в зависимости от срока погашения облигации (такие изменения называют временной структурой процентных ставок), точная цена ОИО зависит не только от доли неплатежеспособных должников, но и от скорости выплаты ипотек, входящих в пул. Как я заметил еще в 1980-х годах, уровень преждевременных выплат по ипотекам с фиксированной ставкой бывает в высшей степени непредсказуемым. Когда меры Федерального резерва приводят к снижению долгосрочных процентных ставок, новые ипотеки оказываются дешевле уже существующих. Тогда домовладельцы выплачивают свои ипотеки и проводят рефинансирование, чтобы уменьшить размеры ежемесячных выплат. И в то же время, если ставки увеличиваются, домовладельцы сохраняют свои займы с фиксированными процентами, и доля преждевременных выплат падает.

Используя цены, определенные на основе неточных моделей, деятели Уолл-стрит наполнили рынок недвижимости кредитами, созданными с использованием ОИО. Ипотечные компании рефинансировали ипотеки на новые дома, затем продавали их банкам и фирмам с Уолл-стрит, получая при этом средства на финансирование новых ипотек. Банки и брокерские фирмы объединяли эти ипотеки для обеспечения ОИО, которые они продавали «инвесторам», а полученные средства запускали в новый цикл покупки еще большего числа ипотек для обеспечения следующих ОИО.

Все богатели. Ипотечные компании собирали плату с берущих кредиты домовладельцев. Банки и брокеры покупали ипотеки, выпускали ОИО и продавали их с прибылью. Кроме того, они получали стабильный доход от обслуживания ОИО, собирая выплаты по ипотечным пулам, извлекая из них свои комиссионные и распределяя остаток держателям ОИО. Как при таком количестве комиссионных могло оставаться хоть что-то, что можно было продать покупателям акций ОИО, да еще и с прибылью? Для этого использовался следующий финансовый фокус. ОИО разбивали на транши (от французского tranche – ломтик), создавая при этом иерархию классов ОИО: наиболее привилегированный класс оплачивался в первую очередь, а на оплату наименее привилегированного шли остатки, если таковые были. Рейтинговые агентства, которым эмитенты ОИО платили за оценку качества этих траншей, существенно завышали свои оценки. Поскольку ценные бумаги с высоким рейтингом продаются дороже, чем с низким, ОИО продавались по цене, превышавшей нормальную. Фокус заключался в том, что продажа составных частей (траншей) приносила в сумме больше, чем дала бы продажа всего целого. Это было выгодно и политикам, так как ипотечные организации и компании по торговле недвижимостью энергично жертвовали на их перевыборные кампании. Все оказывались в выигрыше, и праздник продолжался.

Внесло свой вклад и научное сообщество. Как отмечал нобелевский лауреат Пол Кругман[331], макроэкономисты заверяли нас, что их более глубокое понимание экономики исключает возможность повторения катастрофических кризисов. Скотт Паттерсон подробно рассказывает в своей книге «Кванты»[332], как именно «кванты» организовали всю эту историю и, используя вычисления, основанные на экономических теориях, убедили всех в точности своих ценовых моделей и в незначительности рисков.

Инвесторам во всем мире были проданы ОИО на сотни миллиардов долларов. Эта идея была настолько хороша, что ее распространили на обеспеченные долговые облигации, в которых вместо ипотечных кредитов использовались другие виды займов, например кредиты на покупку автомобилей или долги по кредитным картам. Появились еще более опасные ценные бумаги, связанные, как оказалось, с еще большими рисками, кредитно-дефолтные свопы (КДС), но и это не обеспокоило мирно дремлющие надзорные инстанции. КДС – это, по существу, страховой полис, который заимодавец может купить для защиты на случай неплатежеспособности должника. Как правило, такую страховку покупают на определенное число лет с фиксированной ежегодной оплатой. Например, когда вы одалживаете другу 320 тысяч на покупку дома, вы можете опасаться, что он окажется неплатежеспособным в течение первых приблизительно пяти лет. Тогда, если такая страховка имеется в продаже, вы можете купить ее на этот период за, скажем, 1600 долларов, то есть 0,5 % исходного займа, в год.