Чужие уроки - 2008

В создавшейся ситуации, по мнению Джеймса Креймера, временная национализация Fannie Mae и Freddie Mac обернулась подлинной манной небесной: «Сегодня дефолт по платежам демонстрируют уже кредитополучатели самых высоких категорий надежности. Это обстоятельство губит как эмитентов ипотечных облигаций и производных ценных бумаг, так и их держателей. Установление опеки над Фанни и Фредди государственным Казначейством полностью меняет ситуацию, поскольку в условиях, когда ипотечные обязательства превращаются в обязательства федерального правительства, с кредитополучателями можно достичь ЛЮБОЙ договоренности… Правительство может уменьшить размер ежемесячных ипотечных платежей или увеличить сроки кредитования, скажем, до 45 лет. Правительство может пойти на любые условия - лишь бы оставить вас жить в собственном доме и тем самым сохранить гарантии по ипотечным ценным бумагам. Проще говоря, у вас просто не будет повода отказываться от права выкупить заложенное имущество и уйти на все четыре стороны. Как следствие, произойдет ДРАМАТИЧЕСКОЕ сокращение числа домов, заложенных и выставленных на продажу банками. Произойдет драматическое сокращение долговых обязательств населения по ипотечным кредитам. С учетом невероятного 60-процентного уменьшения строительства новых домов за последние два года, новых законодательных стимулов для покупки собственного дома, а также радикального снижения заложенной недвижимости, можно смело ожидать прекращения падения цен на недвижимость в течение уже ближайшего года».

Что и говорить: картина вырисовывается красивая и оптимистическая. Стоит, однако, определить подлинный смысл изменения статуса Fannie Mae и Freddie Mac после установления над ними государственной опеки, как иллюзии рассеиваются.

Fannie Mae была создана в 1938 году на волне финансовой революции, которую Франклин Делано Рузвельт реализовывал в рамках т. н. Нового Договора с нацией. В ситуации предельно низкой платежеспособности населения коммерческие банки выдавали ипотечные кредиты только при условии предоставления им абсолютных гарантий. Таких гарантий ни у кого, разумеется, не было, поэтому ипотечное кредитование пребывало в зачаточном состоянии. Этими гарантиями и занялась Fannie Mae на первом этапе своего существования. Изначально Фанни являлась полноценным федеральным агентством и - как и полагается государственному ведомству в здоровой капиталистической экономике - вмешивалась в рыночные механизмы по минимуму, выступая исключительно в роли страховщика. Коммерческие банки, памятуя о весеннем разгроме 1933 года («банковские каникулы» и последовавший за ними Emergency Banking Act

[39]) предпочитали не осложнять себе жизнь и верить Дяде Сэму на слово. Поэтому все сделали вид, что гарантии федерального правительства, выданные Fannie Mae, обладают той самой бронебойностью, которой только и недоставало для расцвета ипотеки.

Скоро деньги у коммерческих банков кончились, поэтому Фанни пришлось сделать следующий закономерный шаг: перейти от простых гарантий к выкупу ипотечных закладных. Теперь у банков, помимо гарантий федерального правительства, появились еще и оборотные средства, за счет которых они наращивали объемы ипотечного кредитования. Ситуация всех устраивала: рядовые граждане получили реальную возможность обзавестись собственным домом; коммерческие банки увеличивали прибыль благодаря дополнительной комиссии, которую им выплачивала Fannie Mae за агентурные услуги; и только Фанни - этот смутный призрак социалистической экономики - копила долговые обязательства общества, издержки по которым она время от времени перекрывала страховыми премиями.

Долго игра в одни ворота продолжаться не могла, поэтому Фанни уже в 50-е годы перешла к активной «переупаковке» (stripping) чужих долговых обязательств в собственные под видом процентных деривативов (interest rate swaps) и опционов на эти деривативы. Выглядело это так: Фанни собирала в пакеты выкупленные у коммерческих банков ипотечные закладные, более или менее подпадающие под единую категорию кредитного рейтинга, и затем задействовала их в роли обеспечения новых облигаций («стрипов», strips), которые еженедельно эмитировала и реализовывала на рынке.

Поскольку Фанни была государственным ведомством, ее стрипы пользовались таким же доверием, что и долговые обязательства правительства США, поэтому деньги Фанни доставались почти дармовые (под 2-3%). Выходил неплохой бизнес: пакеты ипотечных закладных, приносящие, скажем, 7-8% годовых, служили активом долговых обязательств, обремененных всего лишь 2-3% годовых. Тем самым Фанни не просто решала вопрос с размораживанием наличных, вложенных в выкупленные у коммерческих банков ипотечные закладные, но еще и получала колоссальную прибыль за счет процентной разницы между чужими закладными и собственными стрипами.