Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Изменение кадастровой стоимости земельных участков, происходящее в течение налогового периода в результате перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, изменение его площади, — тоже причина пристального внимания к устанавливаемой величине.

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость может быть оспорена в случае, если результаты ее определения затрагивают права и обязанности владельцев земельных участков.

Уточненная (оспоренная) кадастровая стоимость является основанием для уменьшения земельного налога и арендных платежей.

Если, к примеру, площадь земли или недвижимости неверно указана в ГКН, значит, и кадастровая будет определена неверно, а налог — завышен или занижен. Заподозрив несоответствие в платежках, чтобы избежать лишних налоговых выплат, собственник вправе внести уточнения в информацию о своих объектах в кадастр.

Кто устанавливает кадастровую стоимость? Кадастровую стоимость земельного участка устанавливает орган кадастрового учета — Федеральная кадастровая палата, подразделения который действуют в каждом муниципалитете.

Кадастровая палата выполняет эту работу самостоятельно, без уведомления правообладателей земельных участков, используя камеральный «метод массовой оценки».

Кадастровая стоимость определяется и периодически изменяется в каждом субъекте РФ один раз в 5 лет. Эта процедура называется кадастровой оценкой. Выполнение работ финансируется из региональных бюджетов.

Кадастровой оценке подлежит каждый объект недвижимости — земельный участок, здание, квартира, частный дом и т. д. Результаты кадастровой оценки утверждаются постановлением главы субъекта РФ.

В таком постановлении указываются:

— категории земель;

— удельная единица кадастровой стоимости на 1 м² земли, установленная по географическому принципу,

— средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов по категориям земель в муниципальных образованиях (поселениям в муниципалитетах);

— средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе категорий в разрезе видов разрешенного использования по муниципальным образованиям;

— дата, с которой применяется новая кадастровая оценка.

До следующего официального изменения кадастровой стоимости ее значение является действующим и используются для различных расчетов.

Исправление ошибок в расчете кадастровой стоимости

Причины ошибок в установлении государственной кадастровой стоимости. Одна из главных причин появления ошибок в работе оценщиков — несовершенство используемого механизма оценки.

Массовая оценка объектов лишена детализации критериев, в том числе для конкретных региона и объекта недвижимости. Так, для объекта капстроительства не учитываются материал стен, этажность, год постройки и степень износа. Эти важные факторы, объективно влияющие на рыночную стоимость, не учитываются при расчете стоимости кадастровой.

Привлеченные компании используют массовый метод оценки, страдающий и «массовыми недостатками». Оценочная компания может находиться в любой точке страны. Для своей работы оценщики пользуются лишь документами Росреестра. Они не видят воочию сам объект оценки, поскольку даже не выезжают на земельные участки, а значит, не способны объективно оценить природные и гидрологические особенности, наличие коммуникаций, транспортную доступность и другие факторы, что, безусловно, резко снижает точность оценки, а результатом становится возрастание кадастровой стоимости в несколько раз.

Эта проблема оказалась весьма болезненной для юридических лиц — организаций и предприятий, имеющих в собственности крупные земельные участки.

Не обошла она стороной и частников. Земельный налог для них превратился в неподъемное бремя. И это при том, что кадастровая стоимость оказалась в 3–4 раза выше рыночной, сформировавшейся в том или ином регионе.

Неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования. Разница между стоимостью различных видов разрешенного использования может отличаться в десятки раз. Вытекающие последствия налогообложения соответствующие.