Читаем Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа полностью

Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости. Этот вычет применяется при выборе уплаты налога не с дохода от продажи объекта недвижимости, а с полученной разницы между доходами от ее продажи и расходами на предшествующую покупку, подтвержденные документами:

— договором купли-продажи недвижимости,

— актом приемки-передачи денег,

— договором на оказание услуг риэлтора,

— расписками продавца в получении денег,

— приходными кассовыми ордерами,

— банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца,

— выписками или справками из банка по уплаченным процентам по кредиту (если уменьшен доход на расходы по оплате процентов);

— товарными и кассовыми чеками,

— платежными поручениями,

— иными документами, подтверждающими расходы.

В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются расходы такого рода, как оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери и др.

Формула для расчета подоходного налога:

НДФЛ = 0,13 (S_ОБ — W_R),

где S_об — стоимость объекта, указанная в договоре,

W_r — вычет в размере расходов на предшествующую продаже покупку недвижимости, подтвержденных документами.

Если расходы W_r окажутся больше дохода от продажи объекта недвижимости, то налоговая база принимается равной нулю (пункт 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ). В этом случае налог не взимается.

Из суммы, подлежащей налогообложению, можно вычесть документально подтвержденные расходы:

— на приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита.

— на ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку.

— на приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде.

Пример 1.

Решено продать квартиру за 4.5 млн руб., а ее кадастровая стоимость составила 9,2 млн руб., то есть продажная стоимость оказалась меньше S_кад, что означает необходимость использования для расчета НДФЛ именно кадастровой стоимости.

Приводятся вычисления для 2-х вариантов.

Вариант 1. Вычет не используется:

рассчитываются 70 % от кадастровой стоимости: 0,7 × 9,2 млн руб. = 6,44 млн руб.

подоходный налог: НДФЛ = 0,13 × 6,44 млн. руб. = 0,8372 млн руб. = 837200 руб.

Вариант 2. Вычет используется:

в данном случае вычет W_фикс= 1 млн руб.

определяется налогооблагаемая база: 0,7 × S_кад = 6,44 млн руб.

уменьшается налогооблагаемая база: (6,44 млн руб. — 1 млн руб.) = 5,44 млн руб.

подоходный налог: НДФЛ = 0,13 × 5,44 млн. руб. = 0,7072 млн руб. = 707200 руб.

Как видно из результатов расчетов, использование вычета дает экономический эффект в 130 тыс. руб.

Пример 2.

Гараж продается по стоимости 500 тыс. руб., а его кадастровая стоимость составляет 300 тыс. руб., то есть продажная стоимость объекта выше S_кад, что означает необходимость использования для расчета НДФЛ продажную стоимость продажи.

Приводятся вычисления для 2-х вариантов:

Вариант 1. Вычет не используется:

налогооблагаемой базой является продажная стоимость 500 тыс. руб.

подоходный налог: НДФЛ = 0,13 × 500 тыс. руб. = 65 тыс. руб.

Вариант 2. Вычет используется:

в данном случае вычет W_фикс= 250 тыс. руб.

налогооблагаемой базой является продажная стоимость 500 тыс. руб.

2) уменьшается налогооблагаемая база: 500 тыс. руб. — 250 тыс. руб. = 250 тыс. руб., то есть полученный результат больше, чем 70 % от кадастровой стоимости,

подоходный налог: НДФЛ = 0,13 × 250 тыс. руб. = 32,5 тыс. руб.

Расчеты показали, что вычет обеспечивает экономию в 32,5 тыс. руб.

Пример 3.

Продажная цена квартиры 900 тыс. руб. Ее кадастровая стоимость 3,0 млн руб., то есть продажная стоимость меньше S_кад.

Соответственно, для расчета НДФЛ необходимо использовать кадастровую стоимость.

Вычет W_фикс = 1 млн руб.

Делаем вычисления для 2-х вариантов.

Вариант 1. Вычет не используется:

1) рассчитывается налогооблагаемая база (70 % от кадастровой стоимости):

0,7 × 3,0 млн руб. = 2,1 млн руб. — это больше договорной цены, поэтому доходом считается в размере 70 % от кадастровой стоимости,

2) подоходный налог:

НДФЛ = 0,13 × 2,1 млн руб. = 0,273 млн руб. = 273 000 руб.