Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Учитывается также является ли работник гражданином страны-участника ЕАЭС, поскольку доходы граждан Армении, Беларуси, Казахстана, Киргизии с 2015 г. облагаются по ставке, равной 13 %, независимо от времени их пребывания в Российской Федерации (статья 73 Договора о Евразийском экономическом союзе).

Расчет НДФЛ для резидентов РФ. Налог с продажи недвижимости будет равен 13 %, если стоимость объекта, указанная в договоре по сделке, будет выше его кадастровой стоимости:

НДФЛ = 0,13 × S_об,

где S_об — стоимость объекта, указанная в договоре.

Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К = 0,7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а подоходный налог нужно рассчитывать по формуле:

НДФЛ = 0,13 × 0,7 × S_кад,

где S_кад — кадастровая стоимость объекта недвижимости.

При сдаче налоговой декларации с расчетом налога, в котором вместо кадастровой стоимости объекта была использована его продажная стоимость, повлечет санкции налоговой инспекции:

— налог будет доначислен,

— начислен штраф в размере 20 % с неуплаченной суммы,

— начислены пени за несвоевременность уплаты подоходного налога.

Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости. Налогооблагаемую базу при расчете НДФЛ можно уменьшить, использовав право на получение имущественных налоговых вычетов (статья 220 Налогового кодекса РФ):

— нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ с использованием вычетов не предоставляется, то есть подоходный налог они должны уплачивать со всей суммы продажи;

— резидентам РФ использовать налоговый вычет в налоговый период можно только единожды и только для 1-го объекта недвижимости.

Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога.

Для 2-х рассмотренных выше вариантов формулы расчета подоходного налога с использованием вычета приобретают следующий вид:

НДФЛ = 0,13 × (S_об — W).

НДФЛ = 0,13 × (0,7 × S_кад— W),

где W — налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу.

Для пенсионеров, многодетных матерей, матерей одиночек и т. д. при продаже ими недвижимости законодательство специальных льгот по вычетам и налогам не предусматривает.

Виды вычетов. Вычеты бывает 2-х видов:

— имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,

— вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости.

Каждый из них имеет свои положительные моменты в различных ситуациях. Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой вариант будет выгоднее, но с обязательным учетом требования, что размер налогооблагаемой базы, от которой будет исчисляться налог 1 января текущего года, не может быть меньше 70 % от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.

Органы субъектов РФ могут устанавливать иные размеры вычетов с учетом своих региональных особенностей (статья 222 Налогового кодекса РФ). Уточнить этот момент в местной администрации будет совершенно не лишним при подготовке к сделке и при проведении расчета НДФЛ.

Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме. Такой вычет установлен, в соответствии со пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей применяется при продаже объектов или его доли (долей), находившихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества:

— жилого дома,

— квартиры,

— комнат, включая приватизированные жилые помещения,

— дачи,

— садового домика,

— земельного участка.

Имущественный налоговый вычет в размере до 250 000 рублей применяется при продаже иной недвижимости (например, нежилого помещения или гаража), находящихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.

Расчет НДФЛ при использовании вычетов делается по соответствующим формулам, учитывающим необходимый вид стоимости:

НДФЛ = 0,13 (S_об— W_фикс).

НДФЛ = 0,13 × (0,7 × S_кад — W_фикс),

где S_об — стоимость продажи объекта недвижимости;

W_фикс — фиксированный вычет, равный 1 млн руб. или 250 тыс. руб., соответственно виду продаваемого объекта недвижимости.

При продаже объекта недвижимости, например, квартиры, находящейся в долевой собственности, вычет распределяется или в равных частях между сособственниками, или пропорционально их долям.