Деньги без дураков. Почему инвестировать сложнее, чем кажется, и как это делать правильно

Но давайте добавим все, что надо добавить, и прикинем хотя бы примерно. Вероятно, аренда перевесит остальные пункты, но насколько? Сама по себе аренда в развитых странах, где защищены права собственности, отлажена инфраструктура, нет угрозы войны и революции, дает от 2 до 5 % годовых, в среднем 3–4 %[14].

Причем в странах, где жить и чем-то владеть опасно, доходность может быть сильно больше, в пределах 5–8 %. В Африке, в Латинской Америке. Но вряд ли инвестор, выбравший для вложений криминальную или социалистическую страну (а лучше два в одном, например Венесуэлу), в среднем, по итогам своей жизни, заработает больше.

Еще более скромные цифры приводит газета «Ведомости».

В последние годы в крупных городах Европы цены на жилье росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 кв. м уменьшилась с 4,4 % в 2011 г. до 3,7 % в 2016 г. На самых ликвидных рынках этот показатель еще ниже. Например, в центре Мюнхена жилье приносит лишь 2,0–2,5 % годовых. Аналогичная ситуация в Вене (2,7 %), Лондоне (2,6 %), Париже (2,5 %)[15].

Теперь вопрос, сколько от 3–4 % останется? Посмотрим на страны, популярные среди инвесторов в недвижимость, преимущественно европейские.

Начнем с налогов на сам арендный доход. В отличие от России, в мире он строго собирается и может доходить до 50 %. В среднем — около 20 %. То есть сразу в районе –1 % годовых. Далее, налог на прирост стоимости. Не важно, что реальная доходность будет на уровне инфляции, налог возьмут с номинальной, как разницы между ценой покупки и продажи. В Европе ставка этого налога колеблется от 10 до 50 %, в среднем 20 %. И даже если ничего не продавать, эту цифру стоит учитывать, считая свои капиталы. Дом стоит не столько, сколько вам за него заплатят, а столько, сколько вы за него получите.

Далее, ожидаемую доходность сразу стоит уменьшить на размер налога с покупки. Где-то он 0,1–0,2 %, где-то доходит до 10–20 %, в среднем по Европе 3–4 %. В редких странах его нет. Он может называться «регистрационный сбор» и тяготеть к тем же 3–4 %. Обычно в стране платят либо «налог с покупки», либо «регистрационный сбор», но в некоторых платят и то и то. Но, помимо этого, существует и третий способ взять денег с покупателя! Это НДС, в некоторых странах он есть, в некоторых нет, но там, где есть, это обычно сразу 20 %[16].

Налоги — это еще не все. Расходы на ЖКУ как минимум сопоставимы с российскими — в районе 1 % в год. Далее, амортизация. В России квартиры все еще иногда «дают» (при сносе аварийного жилья, например), но на планете обычно считается, что когда твой дом покосится, ты сам его снесешь и купишь новый. Вычтем еще 1 % на амортизационные отчисления. Если мы хотим сдавать недвижимость в аренду, у нас будет дополнительная амортизация — на частый ремонт, положим 0,5 %. Давайте еще учтем (для сомнительных регионов планеты) отчисления как бы в страховой фонд от черного лебедя. Для Лондона, так и быть, отчислять не будем, но в целом для планеты это лучше учесть. Затопления, возгорания, обстрелы вражеской артиллерии (не смейтесь, но кто мог в 2013-м представить себе «бомбардировки Луганска»?), а также риски юридические, например покупку квартир с замутненными правами собственности. Положите на этот пункт столько, сколько подскажет интуиция. Еще учтите простои — недвижимость сдается не все время.

А вот теперь смотрим: от нашей аренды вообще хоть что-то осталось? Вряд ли более 1–2 % годовых. Иногда те же цифры, но в минус, как повезет.

Почему мы считаем средние цифры по миру за столетие, а не то, как это обстоит в конкретной стране (вероятно, в нашей) в конкретное время (в ближайший год)? Если бы мы принимали решение, то смотрели бы на условия здесь и сейчас. Но пока нам важнее понять, как оно устроено вообще. Потому что любое «здесь и сейчас» будет стремиться к этому «вообще», если дать ему достаточно времени. И если думать не о конкретном инвестиционном решении, а о жизненной стратегии, например «стану рантье и разбогатею», то лучше учесть самые общие данные, какие только есть. Жизнь длинная. В итоге она окажется ближе к этим данным, чем к ближайшей осени в Москве или Красноярске.