Деньговодство: руководство по выращиванию ваших денег

Пороги входа при инвестировании в недвижимость зависят от страны и города. Можно найти варианты и за 20 тыс. долл., а в некоторых странах и за 200 тыс. ничего не найти.

Вне зависимости от бюджета для оценки рентабельности вложений в зарубежную недвижимость потребуется ответить на следующие вопросы:

• единовременные затраты на покупку объекта;

• ежегодные расходы на объект: содержание, ипотека (если есть), налоги и т. д.;

• ожидаемый доход за год (аренда + ожидания по приросту цены).

Единовременные затраты на покупку недвижимости зависят от страны, но в целом сводятся к следующим:

• цена самого объекта;

• гербовый сбор (налог на регистрацию права собственности), может быть около 1–2 % от стоимости объекта;

• услуги юриста, нотариуса, которые действуют в интересах покупателя и помогают реализовать сделку, в среднем 1–2 %;

• расходы на создание юрлица, если вы выбрали страну, где недвижимость возможно купить только юрлицу;

• услуги риелтора (если он присутствует), могут быть до 5–6 %, но бывает и дешевле;

• мелкие расходы на внесение записи в поземельную книгу, регистрацию обременения (если берете ипотеку) и т. д., в среднем это может быть до 1–2 тыс. долл. на объект;

• затраты на ремонт, меблировку и т. д., если это вторичка не в самом свежем состоянии или, наоборот, первичка с голыми стенами. Размер затрат зависит от самого ремонта и мебели, но объекты, требующие капитального ремонта, продают редко, если это, конечно, не какая-то специальная инвестиционная идея. Таким образом, это может быть от 5 до 20 тыс. долл. в среднем.

Ежегодные траты:

• Налог на недвижимость – зависит от условий аренды, бывает, что его оплачивают жильцы, но в среднем это вряд ли больше 500 долл. в год.

• Налог на доход от аренды, если сдаете в аренду, – зависит от страны, может быть в среднем от 20 до 40 %, хотя здесь нужно уточнять, существуют ли возможности для оптимизации. Например, если вы зарегистрируетесь нерезидентом в Великобритании, с вас не будут взимать налог с годового дохода до 10 тыс. фунтов, но взамен придется потратиться на налогового консультанта, который будет вам помогать готовить декларацию и доказывать, что ваш доход находится в допустимых границах.

• Затраты на управляющую компанию – все зависит от метража приобретаемой недвижимости, но в целом вряд ли, даже покупая крупный объект типа многоквартирного дома, вы потратите больше чем 600 долл. в месяц.

• Ведение банковского счета и счета управления (счета управляющей компании) – зависит от банка, но вряд ли больше 30 долл. в месяц.

• Затраты на юрлицо, если вы приобретаете недвижимость в стране, где купить ее может только юрлицо, причем это как расходы на сопровождение, так и на отчетность в РФ.

• Затраты на работника налоговой службы, который готовит ежегодную декларацию в стране недвижимости – зависит от страны, в среднем не более 1–2 тыс. долл. в год. Сюда же входят затраты на налогового консультанта в вашей стране, чтобы он подготовил декларацию о вашем гражданстве или резидентстве, а также помогал с иной отчетностью, если, например, она необходима в связи с наличием банковского счета за рубежом и т. д. Цена на внутреннего налоговика зависит от страны, но она тоже вряд ли выше 1–2 тыс. долл. в год.

• Выплаты по ипотеке, если они есть, но обычно иностранцам не дают более 50 % от стоимости недвижимости, да и вряд ли ниже, чем под 3,5 % годовых. Поэтому здесь не меньше, чем 3,5 % + 1 % от суммы долга в год, так как ряд стран позволяют выбирать %, направляемый на погашение тела кредита. Если на конец срока ипотеки задолженность будет не нулевая, то можно либо продать объект и погасить ее, либо продлить ипотеку.

• Ремонт в процессе эксплуатации недвижимости – может быть, а может и не быть, но стоит учесть, что в среднем на мелкий ремонт может потребоваться от 5 тыс. долл. в год.

• Страхование недвижимости – обычно в пределах 500–1000 долл. в год.

• Коммунальные платежи, оплата кондоминиуму [25] и т. д. Здесь все зависит от потребления, а также от условий аренды (если вы сдаете в аренду, платят ли коммуналку арендаторы?) – в целом, если это не какой-то особенно крупный объект, то расходы вряд ли превысят 5–7 тыс. долл. в год.

• Непредвиденные траты (например, судебные издержки, если жильцов придется выселять через суд). При выборе объекта непременно запросите справку о его состоянии, последнем капремонте, состоянии несущих конструкций, перекрытий, систем газо- и электроснабжения и т. д., чтобы вам не продали объект, который нуждается в скором капремонте.

Ежегодный доход:

• аренда грязная (до вычета всех расходов);

• аренда чистая (после всех расходов и налогов);

• ожидаемый прирост цены (имеет значение, только если инвестор планирует продавать объект, а не владеть им вечно).