Деньговодство: руководство по выращиванию ваших денег

Таким образом, если посчитать усредненные суммы трат без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то единовременные затраты на покупку составляют около 7 % от стоимости объекта, ежегодные траты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки, в среднем это 1,5–6 % (без ипотеки 1–1,5 %, с ипотекой около 6 % или выше). Грязный доход с приростом по консервативной стратегии может быть без ипотеки около 3–7 % годовых, а с ипотекой по агрессивной стратегии – около 15–17 % (или выше).

Итак, совсем-совсем усредненная рентабельность может считаться следующим образом: чистый доход с учетом местного НДФЛ будет около 3,5–4 % годовых, с ипотекой – около 5–6 % (только в развитых странах с дешевой ипотекой). С учетом первичных затрат в 7 % получаем окупаемость более 26 лет без ипотеки (107 %/4 %), а с ипотекой – более 17 лет. Но все это – безумно грубо, так как в отдельных странах может быть гораздо более высокий потенциал роста, тогда окупаемость может быть чуть выше 10 лет. Можно также взять сильно недооцененный объект с высоким потенциалом роста в ближайшей перспективе.

В любом случае, стратегий в отношении недвижимости много, можно их комбинировать, можно выбрать одну, можно для каждой страны подобрать свою стратегию. Важно одно: ваш совокупный инвестиционный портфель непременно должен иметь широкую диверсификацию, чтобы не получилось так, что все накопления вы вложили в квартиру (да еще и с ипотекой), которая временно не сдается, а вам нужно платить за нее кредит. Я рекомендую на 1 объект недвижимости, по всем правилам диверсификации, распределить не более 15 % вашего совокупного портфеля. В таком случае, даже если ваш портфель будет состоять целиком из недвижимости, вы все равно будете подстрахованы на случай, если какой-то объект не сдается или оказался провальным. Ну и конечно, задействуйте несколько стран, чтобы не зависеть от политической, экономической и социальной ситуаций в одной из них.

Безусловно, вариант инвестиций в недвижимость напрямую более привычен для большинства, но требует существенного капитала, так как связан с большими затратами на покупку и содержание, а также обладает невысокой ликвидностью. Но есть и иной способ – косвенные вложения в недвижимое имущество через инструменты финансовых рынков (фонды недвижимости, структурные ноты на недвижимость и т. д.). Могут ли косвенные варианты избавить от больших расходов, при этом сохранив все преимущества такого актива, как недвижимость? Давайте проанализируем.

Облигации компаний в сфере недвижимости

Здесь логика та же, что и с золотом. Допустим, вы считаете, что стабильнее рынка недвижимости ничего нет. Тогда изучаем компании в сфере недвижимости и выбираем облигации наиболее надежных из них (например, «Группа Компаний ПИК»). Вы становитесь кредитором компании, имеете купонный доход и доход в виде разницы между ценой покупки облигации и ее продажи/погашения. Если сидеть в облигации до погашения и компания к тому времени не столкнется с дефолтом/реструктуризацией, то вы будете иметь стабильный ежегодный доход. Это похоже на покупку недвижимости с целью аренды (впрочем, тогда можно купить облигации любого эмитента, не обязательно недвижимости). Если же у компании возникнут финансовые проблемы, есть риск столкнуться с потерей вложенных средств (пример – «Су‑155»).

Когда на рынке недвижимости стагнация или даже кризис, а цены падают, то стоимость облигаций подобных компаний может стать ниже, что повысит доходность облигации к погашению и сделает ее более привлекательной для инвестиций. Однако когда вы уже купили облигацию, улучшение ситуации на рынке недвижимости может опосредованно сказаться и на ее стоимости: цена может подрасти, и тогда у вас появится возможность продать ее дороже, чем вы купили. Ликвидность облигации крупной компании, как правило, высокая, так что ее, в отличие от объекта недвижимости, можно продать в день выставления заявки. В то же время стоит учитывать, что корреляция между ценами на недвижимость и облигацией непрямая: все зависит от финансовой ситуации компании, ее новостей и т. д. Здесь нет расходов на риелтора, налога на имущество, но в то же время в случае банкротства эмитента есть риск лишиться 100 % своего капитала (если инвестор не владеет кредитным дефолтным свопом [26]). Однако трудно себе представить 100 %-ное обесценивание объекта недвижимости, если исключить, конечно, его физическое уничтожение (при этом имущество может быть застраховано). Для покупки облигаций вам потребуется открыть брокерский счет в РФ (если вы хотите купить облигации российских компаний) или за рубежом. Порог входа – от 1 тыс. руб. (российский рынок) или от 2 тыс. долл. (зарубежный), но нужно учитывать минимальную сумму, с которой брокеры готовы открывать счет.