Деньговодство: руководство по выращиванию ваших денег

ИСТОЧНИК

ETF И ПИФАМ НЕДВИЖИМОСТИ:

www.investfunds.ru

ETF, ДОСТУПНЫЕ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ:

www.moex.com/s221

ETF И ВЗАИМНЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

НА ЗАРУБЕЖНОМ РЫНКЕ:

www.etfdb.com, www.morningstar.com

Я всегда рекомендую выбирать фонды недвижимости с достаточной диверсификацией, а не фонды одного проекта, когда все средства фонда инвестируются только в один объект недвижимости, скажем, торговый центр либо даже в отдельное помещение торгового центра (см. рис. 12.1). Да, безусловно, вложиться в такой фонд дешевле, чем самому купить торговый центр или даже его часть, но в таком случае не будет решена проблема диверсификации: вы вложитесь в один объект, который может иметь доходность ниже ожидаемой, а подстраховки в виде других объектов у вас не будет.

Рисунок 12.1

Пример ЗПИФа недвижимости на российском рынке

Предсказать доходность такого фонда теоретически можно, но нет гарантий, что рядом не откроют новый торговый центр, что управление будет качественным и т. д. Кроме того, состав арендаторов центра может меняться, якорные арендаторы могут съезжать, что скажется на доходности от аренды не лучшим образом. Да и гарантий, что стоимость объекта недвижимости вырастет, конечно, нет никаких. А если объект всего один, то это концентрация рисков на крайне высоком уровне. С моей точки зрения, фонд нужен как раз для того, чтобы получить именно хорошо диверсифицированный портфель, а не просто снизить порог входа в объект инвестиций.

Помимо стратегии в отношении фондов недвижимости еще крайне важно помнить про такой момент, как ликвидность. В этом отношении фонды бывают трех видов:

• закрытые – вы можете в них зайти только в начале их формирования, а выйти только после закрытия, если по ним нет вторичного рынка и их паи не котируются на бирже;

• интервальные – вы можете в них войти и выйти из них только в установленные интервалы;

• открытые – вы можете войти в них и выйти из них в любой рабочий день.

Все фонды недвижимости на российском рынке закрытые. Если обратиться к сайту www.investfunds.ru и при помощи фильтра найти фонды, объект инвестирования которых – недвижимость, то мы увидим, что все они закрытые, на российском рынке пока нет ETF на недвижимость (см. рис. 12.2):

Рисунок 12.2

Перечень ЗПИФов недвижимости на российском рынке на сайте www.investfunds.ru

Я глубоко убеждена в том, что инвестиции через фонды должны снимать большую часть проблем инвестиций в недвижимость напрямую:

• снижать порог входа;

• обеспечивать диверсификацию и профессиональное управление;

• уменьшать издержки инвестиций в недвижимость;

• повышать ликвидность.

Все эти проблемы фонд недвижимости может решить, если обладает достаточной диверсификацией, а вот для ликвидности придется выбирать закрытые ПИФы, которые торгуются на российском рынке. Причем у них должен быть достаточный оборот, по которым происходят сделки купли-продажи, для того чтобы вы не купили паи фонда, где практически нет активности и откуда сложно выйти раньше срока расформирования самого фонда.

ИСТОЧНИК

СТАРАЯ ВЕРСИЯ САЙТА INVESTFUNDS,

ГДЕ ЕСТЬ ДАННЫЕ ОБЪЕМОВ ТОРГОВ ПАЕВ

РОССИЙСКИХ ПИФОВ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ:

www.pif.investfunds.ru/quotes/quotation.phtml

ETF НА ЗАРУБЕЖНЫХ РЫНКАХ:

www.etfdb.com

Поэтому непременно уточните у своего брокера, какие паи закрытых ПИФов недвижимости сейчас доступны на российском рынке и по каким есть ликвидность.

На зарубежном рынке с ликвидностью фондов недвижимости проще – вы можете выбрать ETF на самые разные стратегии по недвижимости и войти в данный фонд в любое время.

Чек-лист фондов недвижимости.

• Стратегия инвестиций: во что инвестирует фонд? Используются ли заемные средства? Если да, то в какой пропорции?

• Комиссии за вход, выход, управление.

• Ликвидность.

• Порог входа.

• Выплачиваются ли дивиденды, какого размера, как часто?

• Опыт работы управляющей компании фонда недвижимости (желательно от 10 лет, чтобы застать период 2008 года).

• Есть ли вторичный рынок паев (для ЗПИФ)? Есть ли на нем ликвидность? Есть ли возможность досрочного выхода (ранее срока расформирования фонда)? Если да, за счет каких ресурсов это обеспечивается?