Эксперт № 37 (2013)

Жилищно-строительные кооперативы хорошо знакомы многим еще с советских времен — эта форма строительства домов за счет взносов частных пайщиков была понятной работающей альтернативой ожиданию государственного жилья в многолетних очередях. Кооперативные дома составляли около 8% от жилищного строительства в стране: в то время участие в ЖСК было доступно лишь избранным. Сегодня же перед ЖСК ставится прямо противоположная задача — обеспечить жильем тех, кому не хватает средств для покупки квартиры на рынке. Стоимость кооперативного жилья может быть на 20–30% ниже рыночной, отмечают в Фонде развития жилищного строительства (РЖС), начавшем продвигать схему ЖСК с государственной поддержкой с 2011 года. На сегодня 63 проекта находятся на разных этапах оформления. В стадии проектирования — три первых кооперативных дома*, а один — в Татарстане — планируется к сдаче в ноябре. Глава дирекции социально ориентированных проектов фонда РЖС Наталья Коротченкова на вебинаре по развитию ЖСК заявила, что фонд видит свою задачу не столько в наращивании числа проектов, сколько в масштабировании своих наработок, передаче схем работы в муниципальные органы власти, которые могли бы сделать практику строительства ЖСК массовой.

Минус застройщик

В нашей стране сегодня темпы жилищного строительства одни из самых высоких в Европе. Так, согласно отчету компании «Делойт», Россия в 2012 году вошла в тройку лидеров строительства жилья (построено 5,8 квартиры на 1000 жителей) вместе с Францией (7,8 квартиры на 1000) и Австрией (5 квартир на 1000), притом что средний показатель по Европе — 3,3 квартиры на 1000 жителей (изучалось 27 стран). Проблема, однако, в другом: по степени доступности жилья мы находимся в самом низу списка — для покупки новой квартиры в 70 кв. м россиянам нужно 10,1 годовой зарплаты, тогда как лидерам этого рейтинга, датчанам, — 2,2 зарплаты. Очевидно, что покупать строящееся жилье в России сегодня могут лишь люди с наиболее высокими доходами. Задача по обеспечению россиян доступным массовым жильем по-прежнему не имеет отношения к строительному рынку.

Одним из механизмов, способным решить проблему, как раз и являются ЖСК. «Этот инструмент представляется перспективным, потому что позволяет существенно снизить стоимость жилья за счет исключения из цены маржи застройщиков, — говорит президент фонда “Институт экономики города” Надежда Косарева . — И вся государственная поддержка, направляемая на строительство такого жилья, целиком пойдет гражданам, а не застройщикам, которые получат в итоге прибыль». Надежда Косарева отмечает, что оценить размер маржи застройщиков практически невозможно — цифр они не называют, но, по экспертным заключениям, наценка может составлять от 50 до 100%. Комментируя возможность снижения стоимости кооперативного жилья, в РЖС более осторожны и говорят о дисконте в 20–30% от рыночной цены. При определении максимальной стоимости такого жилья РЖС ориентируется на нормативы, которые ежеквартально устанавливает Госстрой для разных регионов (этот норматив используется для расчета социальных выплат на покупку жилья льготным категориям граждан). Обычно такие нормативы как раз на 15–20% ниже рыночных цен.

Работа по созданию кооперативов началась в 2011 году, когда в ряд законов о жилищном строительстве (Жилищный кодекс, Закон о долевом строительстве и др.) были внесены изменения, позволяющие в принципе создавать подобные структуры. После этого Фонд РЖС инициировал ряд постановлений правительства, разрешающих государственную поддержку таким кооперативам и конкретизирующих основания и процедуру вступления в члены жилищно-строительного кооператива и другие механизмы работы по ЖСК. В 2012 году РЖС создал четыре ЖСК — три на участках фонда в Новосибирске, Санкт-Петербурге и на острове Русский (Приморье), один в Татарстане на муниципальной земле. А в 2013 году на фонд посыпался просто вал заявок, и к августу было создано уже 40 ЖСК в 38 регионах, еще 19 проектов на этапе подготовки. Земельные участки для строительства кооперативных домов фонд РЖС предоставляет в постоянное безвозмездное пользование. Сегодня участниками жилищных кооперативов могут стать только определенные категории граждан: многодетные семьи, молодые ученые, работники федеральных государственных унитарных предприятий и учреждений, военнослужащие, работники оборонно-промышленного комплекса и некоторые другие. Впрочем, по словам Натальи Коротченковой, местные власти могут расширять этот список.

Что нужно для прорыва