FINOMEN ИНВЕСТИЦИЙ. Финансовая грамотность. Книга-практикум

К жилью на первичном рынке требований немного, ключевой момент – возведение объекта в рамках закона «Об участии в долевом строительстве». Это гарантирует безопасность расчетов для всех сторон сделки.

Для готового жилья на вторичном рынке требования чуть строже: в этом случае дополнительно оценивается возраст объекта, его фактическое состояние, степень износа и бытовые условия. Такая недвижимость реже рассматривается в качестве инвестиционной – в первую очередь потому, что растет в цене гораздо медленнее первичного рынка. В первую очередь за счет широкого использования программ льготного ипотечного кредитования, доступных только для новостроек. Также нужно учитывать триггеры роста цены:

• локацию;

• транспортную и социальную инфраструктуру, детские площадки;

• план развития района/населенного пункта;

• близость к метро.

По моему опыту, максимальную доходность при инвестировании показывают квартиры в новостройках, в частности студии, апартаменты (здесь не получится использовать маткапитал) и однокомнатные.

При этом не обязательно привязываться к месту проживания, объект можно приобрести в любом из перспективных регионов с благоприятным инвестиционным климатом.

Перед тем как приступить к выбору объекта для инвестиций, необходимо определить свои цели и определиться со стратегией вложения средств. Только учитывая все факторы, можно принять обоснованное решение. Существует несколько популярных сценариев инвестирования с использованием материнского капитала и доступных ипотечных ресурсов.

• Первый сценарий – покупка недвижимости с последующей перепродажей. Эта стратегия предполагает вход в инвестиционный проект на самом раннем этапе, желательно – на стадии начала строительства. Материнский капитал может быть использован в качестве первоначального взноса или для частичного погашения жилищного кредита. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию можно рассмотреть вариант перепродажи квартиры. Объект, приобретенный на стадии строительства, может прибавить в стоимости примерно на 30 % к изначальной цене. Конечное увеличение стоимости зависит от множества факторов, включая характеристики объекта и рыночные условия. Далее после появления в ваших руках маржи или прибыли от удачной первой сделки, вы можете добавить еще средства и купить следующий объект по такому же принципу, но только уже более дорогостоящий. Последующая продажа этого объекта принесет вам повышенную прибыль, по сравнению с первым, и далее снова пускаете эти деньги в новый оборот. Таким образом, вы можете, занимаясь сделками купли-продажи имущества, иметь дополнительный доход, который будет расти с каждым новым объектом.

• Второй сценарий предполагает долгосрочное инвестирование. Эта стратегия направлена на сохранение как капитала, так и площади жилья. Аналогично предыдущему случаю, рекомендуется воспользоваться льготными программами кредитования и материнским капиталом. Основное различие заключается в том, что в этом случае недвижимость остается активом и приносит доход через аренду. Сразу после сдачи дома квартиру можно сдавать в аренду по цене равной или превышающей ежемесячный платеж по ипотеке. Практически это означает, что арендатор покрывает затраты по ипотеке. Очень важно перед приобретением недвижимости тщательно оценить ее потенциал с точки зрения привлекательности для будущих арендаторов.

Поделюсь своей историей как я приобрел квартиру ребенку «на будущее» в Екатеринбурге. Стоимость жилья уже с комплексным ремонтом от застройщика составила 5 миллионов рублей, первый взнос был сделан материнским капиталом. Ежемесячный платеж по ипотеке – 23 тысячи рублей, а сдать такое жилье сразу после сдачи дома можно будет за сумму около 35 тысяч рублей. Таким образом, квартира с момента ввода в эксплуатацию сможет не только «оплачивать» себя самостоятельно, но и приносить небольшой пассивный доход.

Кроме стандартной ипотеки с господдержкой спрашивайте у банка какие у него есть дополнительные инструменты для снижения ставки: это может быть скидка для зарплатных клиентов, за электронную регистрацию сделки либо платная услуга по снижению процента по кредиту.

Материнский капитал дешевеет и обесценивается, несмотря на ежегодную индексацию. Быстрый темп роста цен на жилье и высокая инфляция с каждым годом уменьшают долю стоимости недвижимости, которую можно оплатить за счет маткапитала. Кроме того, ужесточаются условия по ипотеке: увеличиваются процентные ставки, ежегодно повышается размер минимального первоначального взноса. Поэтому инвестировать деньги от материнского капитала лучше в течение первых 1–2 лет с момента рождения ребенка.

Резюме главы и практические задания