Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Порядок государственной регистрации . Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован главой III Закона о регистрации. Государственная регистрация осуществляется по местонахождению недвижимости в пределах регистрационного округа – территории, на которой действует орган, осуществляющий государственную регистрацию – территориальный орган Росрегистрации. Исключением из данного общего правила является регистрация сделок и прав на предприятие как имущественный комплекс и на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории нескольких регистрационных округов, которая проводится непосредственно Росрегистрацией.

Процедура проведения государственной регистрации установлена ст. 13 Закона о регистрации, которая называется «Порядок проведения государственной регистрации прав». Как уже отмечалось, согласно ст. 2 Закона вместо термина «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в тексте Закона допустимо упоминание термина «государственная регистрация прав», хотя по смыслу речь идет о регистрации не только прав, но и сделок.

В соответствии со ст. 13 Закона о регистрации процедура проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из пяти этапов:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и сделок, и отвечающих требованиям Закона о регистрации с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины, регистрация приема таких документов;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок;

4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Во исполнение Закона о регистрации и Правил ведения реестра Министерство юстиции утвердило Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направленные на оказание практической помощи регистрирующим органам в целях совершенствования ими практики проведения государственной регистрации. [51]

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав и сделок. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

Прием документов. Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, основанием для приема документов на государственную регистрацию является заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Первоначальная редакция Закона о регистрации предусматривала, что в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки), а в случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки. Данные положения, предусматривающие возможность подачи заявления на государственную регистрацию только одной стороной сделки были исключены Федеральным законом от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ; кроме того, вместо «надлежащим образом оформленной доверенности» для представления документов на государственную регистрацию была введена нотариально удостоверенная доверенность. Данные меры были направлены на пресечение возможности злоупотребления недобросовестной стороной. С введением этих требований произошел значительный рост числа договоров, заключенных в простой письменной форме, поскольку для нотариально удостоверенных договоров заявление теперь необходимо подавать не одной из сторон, а всеми сторонами сделки.