Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Итак, закон не перечисляет конкретные документы, которые представляются на регистрацию, а ссылается лишь на основания регистрации (их перечень не является исчерпывающим), которые должны быть подтверждены соответствующими документами. Лишь сформировавшаяся практика регистрации позволяет судить о том, какие конкретно документы признаются правоустанавливающими, поэтому органы регистрации разрабатывают инструктивно-методическую базу для процедуры регистрации. Закон о регистрации не содержит конкретного перечня документов, что является вполне обоснованным, поскольку, во-первых, нормы о документах, устанавливающих и подтверждающих права на объекты недвижимости, содержатся в многочисленных нормативных актах, и не имеет смысла их дублировать в Законе о регистрации, во-вторых, если бы конкретный перечень документов и был бы закреплен в Законе о регистрации, он носил бы открытый характер ввиду невозможности предусмотреть все основания для регистрации.

Данное объяснение вполне применимо и к норме п. 1 ст. 25 Закона о регистрации, устанавливающей, что право на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, но не указывающей на конкретные документы. [52]

Например, к правоустанавливающим документам можно отнести: договор передачи и свидетельство о собственности на жилище, выдаваемое в первые годы массовой приватизации жилья; договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа; справка о полностью выплаченном пае в ЖСК.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, т. е. документы, подтверждающие факт существования и учета объекта недвижимости.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Пункт 1 ст. 17 Закона о регистрации указывает на проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов. Правовая экспертиза должна проходить по двум направлениям: установление действительности представленных на регистрацию правоустанавливающих документов и проверка соответствия представленных документов действующему законодательству.

Общей целью правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, является проверка их соответствия законодательству. В статье 18 Закона о регистрации законодатель оговорил, что документы, представляемые на регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Таким образом, на регистрирующий орган возлагается, по сути, функция по контролю за законностью совершаемых сделок.

Законодатель прямо не оговаривает пределов осуществления этого контроля. Поэтому на практике могут возникнуть споры, связанные с установлением пределов оценки регистрирующими органами правомочности совершаемых сделок.

Анализ материалов судебной практики показывает, что этот вопрос решается судами отнюдь не в пользу органов государственной регистрации. Например, «незаконными признаны действия должностных лиц органов регистрации по проведению ревизии нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью по вопросам соблюдения норм материального права при их удостоверении. При решении вопроса о пределах проверки органом регистрации законности нотариально удостоверенной сделки, иного нотариально оформленного документа, суды учли положения главы II Закона о регистрации, в соответствии с которыми к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документы лица или органа власти. Так, Курганский областной суд в своем определении от 24 декабря 1998 г. указал, что правовая экспертиза и проверка законности нотариально удостоверенной сделки органом регистрации должна быть ограничена проверкой прав нотариуса, так как удостоверенная им сделка является действительной, пока компетентными органами не установлено иное. Действия же по изучению документов, на основании которых нотариус удостоверил сделку, является проверкой действий нотариуса, что к компетенции органов по регистрации прав не относится». [53]

Об установлении в законе пределов проведения правовой экспертизы косвенно свидетельствует п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, который указывает на проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов.