Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Важной гарантией защиты правообладателей от возможных злоупотреблений со стороны регистрирующих органов является запрет на истребование дополнительных документов (за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации), если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации). [54]

В соответствии с п. 38 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов проверять:

соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 18, п. 1 ст. 20 Закона о регистрации);

обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (ст. 9, п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 20);

наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (ст. 9, п. 1 ст. 20), например продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).

Представленные документы должны обязательно содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, а также в установленных законодательством случаях быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации). Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества – соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (п. 4 ст. 18 Закона о регистрации).

Проверка подлинности представляемых на регистрацию документов является одним из способов проверки их законности и действительности. В соответствии с п. 2 ст. 18 Закона о регистрации тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их местонахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Согласно п. 3 этой же статьи не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

В случае, если представленные документы имеют вышеуказанные недостатки, регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации на основании п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, мотивируя отказ несоответствием документов, представленных на регистрацию, по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.

Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок. С учетом результатов анализа представленных документов государственный регистратор устанавливает наличие или отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости. В том случае, если такие противоречия будут установлены, принимается решение о приостановлении либо отказе в государственной регистрации.

Закон предусматривает перечень оснований, когда может быть приостановлена государственная регистрация прав и сделок (ст. 19 Закона о регистрации), либо в ней может быть отказано (ст. 20 Закона о регистрации). Установленный перечень носит исчерпывающий характер и не подлежит расширительному толкованию.

Для приостановления государственной регистрации законом установлены следующие основания: