Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

по форме кредитования (ссудо-сберегательные кассы предоставляют ипотечный кредит после накопления средств на депозитном счете);

по технике предоставления кредита (как правило, требуется первоначальный взнос);

по возникновению отношений долгосрочного инвестирования.

Система ипотечного жилищного кредитования – это часть финансового рынка, включающая организацию субъектов, объектов и обеспечение ипотечных кредитов, связующих между собой средства населения, банков, ипотечных агентств и институциональных инвесторов на единой организационно-правовой основе.

Каждая система призвана выполнять определенные функции. Система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять три функции:

1) обеспечивать мобилизацию денежных средств для финансирования жилищных кредитов;

2) предоставлять и обслуживать кредиты;

3) осуществлять функцию инвестора.

Определение общих характеристик и функций системы ипотечного жилищного кредитования позволяет перейти к рассмотрению особенностей ее организационно-финансовой стороны на уровне российских регионов.

В России к недвижимости относится имущество, указанное в открытом перечне, изложенном в п. 1 ст. 130 ГК РФ. При этом считаются таковыми и объекты, перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба их назначению, однако они считаются недвижимым в силу закона.

В отличие от общих норм ГК РФ (п. 6 ст. 340 ГК РФ), позволяющих передать в залог вещь субъекту, который не является ее собственником (так называемую будущую вещь), вопреки п. 2, 3 ст. 335 ГК РФ, согласно которым установить залоговое право может только собственник, нормы специального закона об ипотеке перед регистрацией права залога требуют обязательной регистрации права собственности на недвижимую вещь. Сделан вывод о том, что будущее недвижимое имущество не может быть предметом ипотеки. Внесено предложение исключить п. 6 ст. 340 ГК РФ. [137]

В силу акцессорности залогового права по отношению к обеспечиваемому требованию залоговое право может перейти к новому кредитору не самостоятельно, а только вместе с требованием. Однако в России залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, с соблюдением правил о передаче прав путем уступки требования, что, на взгляд автора, противоречит принципу зависимости права залога от судьбы обеспечиваемого требования, которая проявляется и в том, что залоговое право следует за обеспечиваемым обязательством, а не наоборот. В германском праве для ипотеки, обеспечивающей обязательственное требование, не требуется отдельного договора об уступке. Необходимая связь требования и ипотеки в этом случае обеспечивается только тем, что для обоих предполагается единый передаточный акт. Договор об уступке направлен на передачу требования, ипотека же следует за ним без собственного правового оформления.

В России для осуществления залогодержателем своего права на реализацию предмета залога просто наличия ипотеки недостаточно. Залогодержателю необходимо получить судебное подтверждение правомерности такой реализации предмета ипотеки, если он не достиг соглашения с залогодателем о внесудебном способе реализации предмета залога. Отмечены случаи, когда удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается. Заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется с публичных торгов. Следовательно, нормы российского права в отношении реализации залогового права на недвижимое имущество соответствует общим нормам о реализации залога в Российской Федерации. Однако данный порядок реализации предмета залогового права свидетельствует о более длительном и усложненном порядке реализации кредитором своего права, чем в Германии, следовательно, о поддержке российским законодателем интересов залогодателя, в связи с чем, на взгляд автора, происходит замедление экономического оборота из-за нежелания кредиторов выдавать кредиты на таких условиях.

После изменения материально-правового состояния ипотеки соответствующие записи обязательно вносятся в реестр, только после этого изменения считаются состоявшимися.

Перечень прав и обязанностей участников залоговых правоотношений может быть классифицирован в зависимости от основания их возникновения и сгруппирован по следующим блокам.

Первый блок прав и обязанностей сторон связан с заключением договора ипотеки и возникает в преддоговорной период, не имеет правового регулирования в Законе об ипотеке, так как стороны связаны с проведением предварительных оценочных (проверочных) действий участников будущих правоотношений, которые включают:

одобрение заемщиком (залогодателем) условий кредита и ипотеки;

андеррайтинг заемщика (проверка его платежеспособности);

подбор квартиры или иного жилого помещения;

оценку жилого помещения с целью определения его реальной рыночной стоимости.