Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Государственная регистрация ипотеки согласно п. 1 ст. 29 Закона о регистрации проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Для регистрации ипотеки незавершенного строительства жилого дома необходимо предварительно зарегистрировать вещные права залогодателя на объект незавершенного строительства.

Ипотека жилых домов и квартир предполагает в качестве своего обязательного элемента страховую защиту как можно большего числа рисков должника. В составе такой защиты могут быть страхование жизни и здоровья должника-гражданина, его имущества, в том числе и объекта залога, страхование гражданской ответственности. Помимо этого новая редакция Закона об ипотеке (от 30 декабря 2004 г.) вводит страхование ответственности должника перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита (ч. 1 п. 4 ст. 31 Закона). Согласно п. 1 ст. 932 ГК РФ страхование договорной ответственности допускается лишь в том случае, когда это прямо предусмотрено законом.

§2.4. Порядок государственной регистрации ипотеки

В ежегодном послании Президента Федеральному Собранию Российской Федерации 2006 года в качестве одной из самых актуальных задач государства на современном этапе названо обеспечение граждан доступным жильем. Ключевым направлением решения этой задачи было определено создание финансовых механизмов, позволяющих гражданам улучшать свои жилищные условия не только за счет текущих доходов и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов.

Приобретение жилья – огромная проблема, традиционно связанная с нехваткой денежных средств. Для решения этих проблем существует практика ипотечного кредитования. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», отмечается, что «современная государственная жилищная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, должна сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего жилье в собственности в результате бесплатной приватизации». При этом основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Концепция определила три основных взаимосвязанных блока в этом направлении:

долгосрочное ипотечное кредитование населения;

кредитование жилищного строительства;

государственная бюджетная политика приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит – это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более банком или юридическим лицом гражданину для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Непосредственной юридической базой здесь служит ст. 77 Закона об ипотеке, в соответствии с которой жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

На рынке долгосрочного жилищного кредитования действуют следующие участники.

Заемщики – физические лица, заключившие кредитные договоры с банками или договоры займа с некредитными организациями, по условиям которых полученные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).

Продавцы жилья.