Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты (займы), при государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Приобретенные с использованием средств кредиторов, последние становятся залогодержателями, что дает им право в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных средств к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

Отношения между указанными участниками ипотечного кредитования носят разнообразный и всеобъемлющий характер. Не следует сводить государственное регулирование в этой области к отдельным мероприятиям частного характера. В качестве примера можно привести деятельность Волгоградского областного фонда жилья и ипотеки, являющегося сегодня одним из наиболее активных операторов ипотечных кредитов на территории Волгоградского регистрационного округа. Деятельность фонда строится на основании договорных отношений с банками, которые предоставляют кредиты физическим лицам для приобретения жилья. Одновременно с регистрацией права собственности такого лица регистрируется ипотека в силу закона и оформляется закладная. Волгоградским областным фондом закладные выкупаются у банков и поставляются ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» – акционерному обществу, стопроцентный пакет акций которого находится в собственности государства. Впоследствии закладные, являющиеся ценными бумагами, могут реализовываться различными способами в соответствии с законодательством. Денежные средства, вырученные от реализации, направляются на дальнейшее кредитование и т. д. Разумеется, это самая общая, упрощенная схема. На практике отношения в области ипотечного кредитования данными рамками не ограничиваются.

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию сделок купли-продажи жилых помещений, регистрацию прав нового собственника, выдачу закладных, регистрацию договоров об ипотеке и ипотеки в силу закона. На территории Волгоградского регистрационного округа таким органом выступает Управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области (далее – Управление). Сегодня вопросам государственной регистрации ипотеки Управлением уделяется особое внимание. Прежде всего, с учетом высокой социальной значимости ипотечного кредитования, в соответствии с распоряжением ГУ ФРС № 64-р от 26 января 2005 г. и письмами ГУ ФРС № 18/19354 от 14 октября 2005 г., № 14/9124 от 24 мая 2005 г., № 18/15406 от 16 августа 2005 г., № 499/01 от 23 мая 2005 г. принято решения о проведении регистрации ипотеки в сокращенные сроки. Так, регистрация договоров ипотеки, заключенных в нотариальной форме, осуществляется в течение 5 рабочих дней, договоров ипотеки, заключенных в простой письменной форме – в течение 8 рабочих дней. Также принято решение об ускоренной регистрации договоров купли-продажи и прав на жилые помещения, приобретаемые в рамках реализации соответствующих целевых программ. Такая регистрация осуществляется в течение 8 рабочих дней. В аналогичный срок осуществляется и регистрация ипотеки в силу закона, возникающей на основании договоров купли-продажи с использованием кредитных средств банков и иных организаций. Регистрация прекращения ипотеки и регистрация изменений в запись об ипотеке осуществляются в течение 5 рабочих дней. В целях оптимизации приема документов для регистрации ипотеки в структуре Управления с 3 апреля 2006 г. предусмотрено отдельное подразделение – отдел регистрации ипотеки, в функции которого входит исключительно деятельность по приему и регистрации ипотеки.

Сегодня уже можно обобщить опыт работы Управления в рассматриваемой области. Анализ проведенной в Управлении работы по государственной регистрации ипотеки позволяет привести следующие цифры:

Таблица 1.1.