Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных к моменту государственной регистрации договора обременениях и правах третьих лиц на предмет ипотеки (право залога, право пожизненного пользования, аренды, сервитуты). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Второй блок прав и обязанностей обусловлен обеспечением сохранности заложенного имущества и предполагает положение о том, что недвижимое имущество, в сохранности которого заинтересованы стороны ипотечного правоотношения, подлежит защите со стороны как залогодателя, так и залогодержателя. Если одна из сторон уклоняется от исполнения своих обязательств либо совершает действия, направленные на ухудшение качества заложенного имущества, к ней могут быть применены меры гражданско-правовой ответственности.

Заемщик, не являющийся залогодателем по ипотеке (законодательством не предусмотрено его право на осуществление защиты заложенного имущества), заинтересован в сохранности заложенного имущества более, чем залогодержатель, так как в соответствии с п. 2 ст. 26 Закона об ипотеке, если имущество будет утрачено либо повреждено и ни одна из сторон договора ипотеки не предпримет мер для его сохранности, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения кредитного договора и заемщик обязан его исполнить. В связи с этим внесение изменений в Закон об ипотеке позволит улучшить правовое положение заемщика и закрепить за ним права, аналогичные правам залогодержателя, в отношении заложенного имущества, а именно:

право проверять сохранность заложенного имущества как по документам, так и фактически, в том числе состояние и условия содержания данного имущества (аналогично ст. 34 Закона об ипотеке);

право истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения посредством предъявления виндикационного иска;

право принимать меры по сохранности заложенного имущества в случаях, предусмотренных ст. 35 Закона об ипотеке.

Третий блок прав и обязанностей связан с переходом прав залогодателя на заложенное имущество к другим лицам или дополнительным обременением этого имущества.

Помимо права залогодателя на отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом залогодатель обязан получить согласие залогодержателя.

Четвертый блок прав и обязанностей , непосредственно связан с уступкой залогодержателем прав по договору об ипотеке.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное. Передача прав кредитора (залогодержателя) осуществляется путем уступки требования (цессии), что регулируется параграфом 1 главы 24 ГК РФ и главой VIII Закона об ипотеке. Согласно п. 2 ст. 47 Закона об ипотеке к отношениям нового залогодержателя с прежним залогодержателем применяются правила, закрепленные ст. 382, 384—386, 388 и 390 ГК РФ. Таким образом, законодатель исключил нормы, содержащиеся в ст. 387 ГК РФ (переход прав кредитора к другому лицу на основании закона). Такое исключение представляется необоснованным, так как не учитывает возможности реорганизации кредитора (ч. 1 ст. 387 ГК РФ), а также исключает возможность перехода прав кредитора к другому лицу в результате судебного решения (ч. 2 ст. 387 ГК РФ).

Предметом вида ипотеки земельных участков являются земельные участки, предоставляемые для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства. Остальные земли (речь идет только о землях, находящихся в частной собственности) могут стать предметом ипотеки в ограниченных пределах. Это – земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями. Их размер ограничивается задачами хозяйственного назначения, и поэтому ипотека земельных участков без соответствующих зданий и сооружений теряет смысл.

Анализ практики указывает на то, что наиболее значимым при возникновении ипотечных отношений с землей является оценка ее стоимости, так как от этого зависит сумма получаемого кредита. В качестве отправной базы для расчета залоговой стоимости принято считать рыночную стоимость земельного участка. Затем определяется размер кредита с учетом риска предоставляемого кредита.

При расчете залоговой стоимости земельного участка должны учитываться следующие обстоятельства.