Имущественные налоги

Для внесения в реестр соответствующей записи застройщику следует представить в регистрирующий орган заявление о прекращении права, а также документ, подтверждающий, что земельный участок под домом сформирован, в отношении его проведен кадастровый учет с указанием даты внесения записи в Единый государственный реестр земель. При этом записи о правах на общее имущество в реестр прав на недвижимое имущество не вносятся – это возможно только при волеизъявлении правообладателей – собственников помещений.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости (в частности, землю) обязательна только в случае, если объект является предметом сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, сдача в аренду, соглашение о сервитуте). Это следует из ст. 6 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ и п. 5 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 14.02.2007 № 29.

Однако рассмотренный порядок прекращения права собственности на землю ЗК РФ не предусмотрен: ст. 44 этого Кодекса предлагает всего три основания прекращения права собственности на землю – отчуждение собственником земли другим лицам, отказ от права, принудительное изъятие.

Таким образом, в настоящее время отсутствует однозначная позиция государственных органов по вопросу определения момента перехода права собственности на землю, а следовательно, возникновения (прекращения) обязанности уплаты земельного налога.

Это относится как к ситуации с куплей-продажей недвижимости, так и к обладанию помещением в многоквартирном доме.

Официальная позиция сводится к необходимости уплаты земельного налога при наличии зарегистрированного права на землю (единственное исключение для собственников помещений в доме). Обязанность налогоплательщика прекращается одновременно с регистрацией прекращения права на землю.

Возможно также возникновение следующей ситуации: помещения в здании, расположенном на земельном участке, принадлежащем бюджетной организации на праве бессрочного пользования, занимают, кроме бюджетной организации, другие организации по договорам аренды и безвозмездного пользования.

Согласно ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. При этом плательщиками земельного налога не признаются организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, основанием для взимания земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок, то есть зарегистрированное в установленном порядке право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки согласно настоящему Кодексу.

На основании п. 4 ст. 36 ЗК РФ если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными (муниципальными) учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Таким образом, принимая во внимание, что гражданским и земельным законодательством Российской Федерации не предусмотрен переход права пользования земельным участком, занятым зданием, часть которого передана в безвозмездное пользование или в аренду другим организациям, плательщиком земельного налога в отношении всего земельного участка является организация, обладающая правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (письмо Минфина России от 29.12.2007 № 03-05-05-02/82).

Неоднозначным является также вопрос о том, кто является плательщиком земельного налога в отношении земельных участков, внесенных в ПИФ юридическими и физическими лицами.