Имущественные налоги

Однако существует и иное мнение: право бессрочного пользования землей продавца недвижимости не прекращается автоматически после регистрации права собственности на здание его покупателем. Оформление договора аренды или купли-продажи земельного участка, находившегося у продавца недвижимости на праве бессрочного пользования, требует соблюдения определенной процедуры (см. ст. 53 ЗК РФ).

В частности, необходимо составить акт о прекращении права бессрочного пользования и оформить земельный участок в муниципальную или государственную собственность для его последующей сдачи в аренду или для приватизации (постановление ФАС Московского округа от 14.06.2006 № КГ-А41/5005-06). Данной позиции придерживается Минфин России в письме от 09.04.2007 № 03-05-05-02/21:

– организация, являющаяся собственником здания (сооружения, помещения), приобретенного по договору купли-продажи, признается плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (доли земельного участка), занятый объектами недвижимости;

– до момента государственной регистрации прекращения соответствующего права на земельный участок, занятый объектом недвижимости, право собственности на которое прекращено в связи с его продажей, плательщиком земельного налога признается продавец объекта недвижимости.

Начиная с 30 октября 2007 года абзац третий, предоставлявший покупателю здания возможность либо переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право его аренды, либо его приобретения в собственность, исключен из п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Таким образом, на рассматриваемую ситуацию должны распространяться общие правила ЗК РФ.

Другой неоднозначной ситуацией с определением плательщика земельного налога является возникновение (прекращение) прав на участок под многоквартирным домом .

Право собственности на помещение в многоквартирном доме неразрывно связано с правом общей долевой собственности на общее имущество, входящее в состав такого дома (размер доли пропорционален общей площади помещения). В соответствии со ст. 36 ЖК РФ одним из объектов общего имущества является земельный участок, на котором расположен дом (ст. 36 ЖК РФ).

Поскольку земля принадлежит владельцам жилых и нежилых помещений на праве собственности (общей долевой), у них возникает обязанность уплачивать земельный налог. При этом в отличие от граждан, которым налоговый орган направляет соответствующие уведомления, организации – собственники помещений рассчитывают земельный налог самостоятельно. Как показала практика, это бывает весьма непросто сделать. В первую очередь должен быть определен момент возникновения права на землю.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Причем если участок был сформирован до 1 марта 2005 года (до момента вступления в силу ЖК РФ), он перешел в собственность с этой даты, если нет – после формирования и проведения кадастрового учета.

Минфин России неоднократно разъяснял, что собственник помещения в многоквартирном доме становится плательщиком земельного налога в отношении доли земельного участка с момента формирования этого участка и проведения кадастрового учета (письма Минфина России от 01.08.2007 № 03-05-06-02/87, от 26.04.2007 № 03-05-07-02/43, от 04.10.2006 № 03-06-02-04/142, от 31.08.2006 № 03-06-02-04/125).

Основанием для уплаты земельного налога служит в данном случае свидетельство о праве собственности на помещение в доме. Этот вывод следует из п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, в силу которого государственная регистрация права на помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Однако по вопросу получения земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность существуют две противоположные точки зрения:

1) собственники приобретают права на землю автоматически – при выполнении двух условий (формирование и кадастровый учет) в силу прямого указания закона.