Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий

В зависимости от застройщика устная бронь держится в среднем 1–2 недели. Через неделю вносим платеж за бронирование – это примерно 2–3 % от стоимости объекта. И бронируем квартиру уже полноценно по договору на 1 месяц.

Естественно, застройщик заинтересован в скорейшем совершении сделки, поэтому будет пытаться вас торопить. Но вы на законном основании можете отвечать, что придете только на 29-й день. Ведь если есть возможность не платить целый месяц, то зачем выбрасывать, к примеру, 30 тыс. рублей ипотечного платежа на ветер?

Через месяц мы подписываем договор долевого участия, далее его надо подписать у застройщика, что занимает обычно еще 3–5 дней.

После этого договор уходит на регистрацию в регистрационную палату. Этот шаг занимает еще примерно 2 недели.

Когда договор возвращается, то мы, по идее, должны забрать его и отнести в банк. Только в момент, когда мы приходим с зарегистрированным договором, банк выдает кредит и переводит деньги застройщику. Т. е. с этого момента начнут начисляться платежи по ипотеке.

Здесь тоже есть способ отсрочки. Можно сказать, что вы уехали в отпуск и вернетесь только через 2 недели. Т. к. договор уже зарегистрирован, то оппонентам деваться некуда.

Можно все это запросто затянуть на 3 месяца и сэкономить, например, 90 тыс. рублей на пустом месте (при ежемесячном платеже 30 тыс. рублей).

Инвесторский ремонт – ключевые принципы

• Функциональность, а не красота!

• Максимум комфорта на минимальной площади => маленький размер

• Бюджет 5 % вторичка, 10 % новостройки

• Жесткий дедлайн

• НЕ вкладываем много!

• Коммуникации снаружи

• НЕ экономим на электрике и сантехнике

• Возможность перепланировки сразу (новострой)

• Стройматериалы через Интернет + Леруа

Что следует учитывать при ремонте? Первое – функциональность, а не красоту.

Давайте посчитаем. Например, вы решили сделать евроремонт в стандартной однокомнатной квартире, чтобы потом ее сдавать. Стоимость ремонта будет примерно 1–1,5 млн. рублей. Теперь подумаем, за сколько вы сможете ее сдать.

Обычная однокомнатная квартира в ближайшем Подмосковье сдается за 30 тыс. рублей. Такая же квартира с крутым ремонтом будет стоить не намного дороже, примерно 35 тыс. рублей.

Т.е. ежемесячно вы сможете получить на 5 тыс. рублей больше. За год это 60 тыс. рублей. Соответственно, ваши вложения в ремонт окупятся только через 15–20 лет.

Вложения в дорогой ремонт квартиры, которая будет сдаваться в аренду, совершенно себя не оправдывают.

Наша задача – создать максимум комфорта на минимальной площади. Примерный бюджет за ремонт:

• 5 % от стоимости жилья, если мы покупаем вторичное жилье и хотим его распиливать;

• 10 % от стоимости жилья, если берем в новостройке.

Если все делать грамотно и придерживаться определенных принципов, то вполне реально уложиться в эти рамки.

Главное правило: никогда не давайте строителям самим закупать стройматериалы, потому что велика вероятность того, что они будут обманывать вас в промышленных масштабах (завышать цены, приносить липовые чеки и т. д.).

Следующий принцип – необходимо ставить строителям очень жесткий дедлайн. Просто сказать рабочим, что надо сделать ремонт за месяц, не достаточно. Надо обозначить штрафные санкции за каждый день просрочки.

Объясните, что у вас ипотека. Вы постоянно платите кредит. Первого числа в квартиру должны заехать арендаторы. Если этого не происходит, то бригада строителей подставит вас на большие деньги, которые вы с них и спросите. И сразу обговариваете и прописываете в договоре штраф – например, 10 тыс. рублей в день.

Конкурентность на строительном рынке сейчас высокая, бригад полно. Вы всегда найдете тех, кто будет работать, как от них требуется. Жесткий дедлайн необходимо четко прописать в договоре. Иначе вам гарантированно просрочат сдачу.

Договор вы заключаете с прорабом. Дальше его задача – реализовывать договоренности. Вас уже не должно волновать, какую бригаду он для этого будет привлекать.

Если рассчитывать расходы на ремонт для сдачи как 10 % от стоимости квартиры, то в среднем получится 5–6 тыс. рублей за м² (это уже все полностью: работы, отделочные материалы и мебель).

Мебель по максимуму получаем бесплатно (подробности см. в наших базовых тренингах по инвестированию).

Несмотря на то что мы не вкладываем в ремонт много, нельзя экономить на электрике и сантехнике. Ведь не хочется, чтобы что-то где-то протекло или замкнуло проводку.

Но при этом мы экономим на следующем:

• не ровняем потолок;

• не утапливаем электрику, ведем ее всю снаружи по коробам;

• не утапливаем сантехнические трубы;

• покупаем самые дешевые материалы.