Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий

3. Разбили на 5 студий, сдаем каждую по 12 тыс. рублей = 60 тыс. рублей в месяц или 720 тыс. рублей в год.

Получаем отличный актив с доходностью 720 / 1800 = 40 % годовых.

Рис. 36. Пример наращивания площади дома

Как видите – можно купить маленький домик площадью, например, около 60 м² и увеличить площадь примерно в 3–4 раза.

Стратегия 24. Быстрая сдача в аренду

Главная цель – сдавать ваши помещения за 1 день, максимум – 1 неделю.

Обычно все, включая риелторов, говорят – мол, нужно 1–2 месяца в среднем. Это происходит лишь от непонимания некоторых ключевых принципов быстрой сдачи. Некоторыми из них поделимся ниже.

Принципы быстрой сдачи в аренду

Все арендаторы в 1 день Максимум риелторов (мелких!)

Ремонт – светлые краски!

Стейджинг

– крутые фото

– освобождаем пространство

– много света

кухня-ванная-дверь (первое впечатление)

Все арендаторы в один день

Эта технология у нас называется «Конкурс красоты». Обычно риелторы назначают встречи арендаторам по одному. Допустим, одни придут в два часа дня, другие – в три часа, следующие – в пять часов. Всех по очереди.

Естественно, когда потенциальных клиентов водят по одному, то они начинают носом воротить: «Здесь – то не так, здесь – дорого, я посмотрю, я подумаю».

Когда мы делаем «конкурс красоты», то, наоборот, все ставим с ног на голову – арендаторов приглашаем в одно и то же время. Говорим: «В семь часов вечера приходите».

В итоге в семь часов вечера собирается 15 человек. Мы говорим: «Вот, у нас одна студия – смотрите. Мне все равно, кто из вас будет здесь жить».

Мы создаем ажиотаж и искусственный дефицит.

Можно показывать жилье самому: «Вот здесь, смотрите – открывается, вот здесь – теплый инфракрасный пол, здесь втыкается». А можно просто отдать ключи риелторам: «Показывайте, я скоро приеду». И потом только выбираете кого заселить: «Кто больше денег даст, того и заселим».

Максимум риелторов (мелких!)

Естественно, что вы в своем городе должны создать свою базу, чтобы у вас было 10–20 знакомых риелторов, которые занимаются недвижимостью.

Например, у Стаса Рождественского есть в i-phone готовая sms: «Здравствуйте! Это Стас Рождественский. У нас новый объект – такая-то студия, находится там-то, такой-то адрес. За сколько ее можно сдать? Просьба: не звоните, а пришлите в sms стоимость».

Чтобы не пришлось звонить 20 риелторам и с каждым по 10 минут общаться, объяснять все. А на sms они отвечают в течение дня – кто-то сразу, кто-то через час, кто-то вечером.

Вечером в тетрадочку занесли все цены, вывели среднее арифметическое – это и будет примерная стоимость сдачи. Это тестстратегия, которая выполняется за пять минут.

Ремонт – светлые краски

Поскольку студии маленькие, визуально белый цвет сильно увеличивает размер пространства.

Стейджинг

• крутые фото;

• освобождаем пространство;

• много света;

• кухня-ванная-дверь (первое впечатление).

Это тоже новая тема для России. В Америке и Европе есть специальные компании, которые этим занимаются. Когда человек приходит в дом и хочет купить квартиру, он должен увидеть в ней как бы свое пространство.

Представьте просто белые стены с колонной. Кто-то хочет перекрасить ее в оранжевый цвет, кто-то – вообще снести. Каждый должен видеть свое, а не фотографии, где владелец стоит с бабушкой и дедушкой. Это целая наука, можете изучить в Интернете запрос «стейджинг».

Стратегия 25. Стратегия крутых фото

Остановимся отдельно на фотографиях, потому что благодаря им можно как получить резкое увеличение потока покупателей / арендаторов, так и продать дороже ваш объект.

Пример Николая Мрочковского. В феврале я продал квартиру у метро Алтуфьево. Изначально ее продавали за 7950 тыс. рублей. Были желающие, но не то чтобы сильно много. Там были обычные фотографии.

Потом я позвал хорошего фотографа, который сфотографировал ее красиво за 10 тыс. рублей. Получив крутые фото, мы разместили их в Интернете на месте старых. На следующий же день мы получили вал звонков.

В итоге мы ее продали за 8350 тыс. рублей.

400 тыс. рублей дополнительно на пустом месте, просто за счет хороших фото.

Рис. 37. Пример стратегии крутых фото

Наверняка вы видели, какие снимки квартир обычно выкладывают на сайтах – это просто кошмар. Большинство вообще не напрягается, некоторые халтурят и никаких фото не делают. Или просто снимают вид из окна. Причем вид на какой-нибудь фонарный столб или на деревья.

Так что крутые фотографии – это очень мощный способ, будь то продажа или сдача в аренду. Сделал хорошую фотографию – и сразу люди воспринимают объект по-другому и готовы платить. Хотя объект тот же самый, ничего в нем не изменилось.