Инвестиции в недвижимость

Спустя несколько недель, устав от тяжелой работы и успеха, Стив решил немного отдохнуть и развеяться. Уезжая из России, он оставил вместо себя исполняющего обязанности, что требовалось по российским законам. Несогласованность в датах отъезда и приезда привела к тому, что срок полномочий исполнительного директора закончился буквально за один день до возвращения Стива. Наш российский партнер в Санкт-Петербурге, которого мы привлекли к делу в связи с тем, что он якобы имел хорошие позиции в сфере недвижимости и полезные контакты в политических кругах, воспользовался этим днем и вступил в игру. Когда мы напряженно работали, он сидел в сторонке, не предпринимая никаких действий по управлению, и только выражал неудовлетворение, что мы всю выручку использовали на оплату текущих расходов, не распределяя ее между партнерами. Мы еще не знали, что он входит в преступную группировку.

Руководствуясь ее указаниями (так нам кажется), он дождался шанса и установил контроль над закусочной. Для этого ему хватило одного дня. Вернувшись на следующий день в Россию, Стив Браун обнаружил, что всем командуют охранники нашего российского партнера (очевидно, бывшие сотрудники КГБ). Они, угрожая оружием, буквально вытолкали Стива из закусочной. Так мы расстались с нашим бизнесом и с планами по организации других аналогичных заведений. Наш российский «партнер» вскоре довел закусочную до полного разорения. Таков печальный итог!

Несмотря на то, что спустя несколько лет нашей компании удалось вернуть утраченную собственность, мы потеряли большинство инвесторов, участвовавших в проекте. Мы все же вернули часть денег, так как мои американские партнеры продолжают строить закусочные в метро в рамках заключенного с Россией соглашения. Однако я, вспоминая о неудачном решении поучаствовать в этой сделке вдали от дома, в неизвестной стране, постоянно говорю себе, что вовсе не обязательно ехать на другой конец света, чтобы найти приключения на свою голову. Неприятностей хватает и дома.

Чем дальше, тем хуже

• Удаленность недвижимости ослабляет контроль над ней.

• Захочется ли вам, построив недвижимость вдалеке, лично поехать туда?

• Ни одно предприятие, предоставленное само себе, не может работать хорошо.

• Зарубежные страны таят в себе особые опасности.

• В поисках неприятностей не обязательно уезжать далеко от собственного дома.

Сделка – это прыжок с парашютом

Итак, мы уже разобрали основные элементы анализа сделок. Теперь поговорим о таком аспекте, как отходные пути, которые необходимы на тот случай, если сделка окажется неудачной. Представьте себе, что сделка – это прыжок с парашютом. Быстро приближаясь к земле, вы должны всегда иметь возможность дернуть за кольцо и таким образом избежать удара. Так и со сделкой, грозящей неприятными последствиями. Обеспечьте отходные пути еще на стадии анализа и переговоров. Если это условие не соблюдено, лучше сразу отказаться от сделки.

Когда я только начинал строить рестораны, мы с партнерами, беря кредиты в банке, привычно подписывали соглашения о личных финансовых гарантиях. Мы стремились заполучить самую лучшую недвижимость и понимали, что без личных гарантий она окажется недоступной. Впоследствии мы покончили с этой практикой, поскольку личные гарантии в таких долгосрочных сделках порой равносильны пожизненному заключению. Ведь по некоторым долгосрочным кредитам и договорам аренды приходится расплачиваться до конца жизни, а личные гарантии могут сохранять силу даже в том случае, если вы переуступили имущество кому-то другому.

Хотя, продавая рестораны или расторгая договоры о долгосрочной аренде, мы прилагали все силы, чтобы убрать фамилии из соглашений о личных гарантиях, в ряде случаев, когда кредиторы или владельцы оказывались особо настойчивыми, нам это не удавалось. И пару раз эти обязательства всплывали в суде по иску людей, с которыми мы уже много лет не имели никаких дел. Поэтому, если от вас требуют личных финансовых гарантий, тщательно подумайте, стоит ли брать на себя такое обязательство на весь срок аренды или кредита. Оно очень негативно сказывается на выгоде потенциальной сделки и должно обязательно учитываться в ходе принятия решения.

Возьмите на заметку

Если от вас требуют личных финансовых гарантий, тщательно подумайте, стоит ли брать на себя такое обязательство на весь срок аренды или кредита. Оно может быть равносильным пожизненному заключению.