Инвестиции в недвижимость

В большинстве случаев найти для недвижимости удачное место не так уж сложно, но оно, как правило, оказывается недоступным из-за всевозможных условий городских властей, высокой стоимости, прав собственности, размеров или отсутствия подъездных путей. Доступность недвижимости, которую свободно предлагают, объясняется как раз тем, что она никому не нужна или настолько дорога, что ее никто не может себе позволить. Ситуация типична для больших городов. Если участок находится в свободной продаже, то лучше немного притормозить, потому что с ним, очевидно, что-то не в порядке. Не думайте, что конкуренты дураки или лентяи. Отнеситесь к такому предложению с осторожностью, потому что все может закончиться тем, что вы построите магазин, а покупатели в него не придут.

Даже трудно сказать, сколько раз я чудом уворачивался от сделок с недвижимостью, которая, казалось, располагалась почти идеально, но ей не хватало какой-то малости. Либо она находилась на главной улице, но в глубине двора, либо в самом удачно расположенном доме, но на втором этаже или в полуподвале. Иногда вид на нее загораживало какое-нибудь громадное дерево, киоск или другое здание. Могу заверить, что если вы приобрели недвижимость в неудачном месте, то никакими строительны ми и организационными мерами и ни за какие деньги не сможете поправить положение. Мой опыт ограничивается в основном работой с ресторанами, магазинами и автозаправками, но уверен, что этот принцип касается любой недвижимости, которая предназначена для посещения людьми.

Возьмите на заметку

Если вы приобрели недвижимость в неудачном месте, то никакими строительными и организационными мерами и ни за какие деньги не сможете поправить положение.

Помимо хорошего обзора большую роль играют подъездные пути. Мне, к счастью, удалось благополучно отказаться от ряда объектов, которые были труднодоступными из-за особенностей дорожного движения или нехватки парковочных мест. Если «собакам» неудобно, то они пробегут мимо и направятся туда, куда легче попасть. Поэтому если вы построили недвижимость в том месте, куда клиенты не могут добраться, то они и не придут.

Мы с партнером Робертом Палли не раз добивались фантастических успехов, улучшая местоположение заведений быстрого питания, которое на первый взгляд казалось крайне неудачным. Я уже упоминал о ресторане в Вайкики и злосчастном киоске. Избавившись от этого визуального пре пятствия, мы добились идеального расположения ресторана. Были и другие случаи, которые требовали от нас такого же творческого подхода.

Занимаясь поиском сделок, которые могли бы обеспечить перевес над главным конкурентом, я вынужден был искать нестандартные решения, потому что «McDonald’s» к тому времени захватил все выгодные участки. Меня всегда разбирал смех, когда брокер с серьезным видом утверждал, что я опередил «McDonald’s» и мне он первому предлагает данную сделку. Я мог с полной уверенностью утверждать, что «McDonald’s» без труда получил бы любую недвижимость в городе, которая его заинтересовала. Эта компания была в наших краях «большим боссом», и ей всегда принадлежало право первого выбора. Нечего и говорить, что это была крайне выгодная позиция.

Нам приходилось идти на всяческие ухищрения, поскольку мы хотели добиться хоть какого-то успеха. Анализ должен был быть не только точным, но и творческим. Именно такой подход привел нас к открытию первого в истории заведения быстрого питания на военно-морской базе США в Перл-Харборе на Гавайях. (Спустя несколько лет мы продали его одной японской компании.) Затем мы добились очередных успехов, открыв первые рестораны фастфуда в международном аэропорту Гонолулу и в общественном парке Ала-Моана в пригороде Гонолулу. Мы перестроили здание молодежной христианской ассоциации, чтобы оборудовать ресторан «Burger King» рядом с Гавайским университетом.

Творческий подход был необходим, чтобы выжить, расти и развиваться. Мы построили не менее пяти самых успешных ресторанов в истории фастфуда. И в каждом случае их расположение было не хуже, а часто и лучше, чем у конкурентов. А порой рестораны находились в таких уникальных местах, что никаких конкурентов и в помине не могло быть. Месторасположение – это ключ к успехам, а предварительный анализ сделки должен быть нацелен на то, чтобы отыскать это уникальное место.