Инвестиции в недвижимость

Что заложишь, то и получишь

• Добудьте и используйте данные об объемах продаж из любых источников (в том числе и у конкурентов).

• Лично посчитайте пешеходов и машины.

• Проделайте домашнюю работу относительно прогнозируемых расходов.

• Еще раз проанализируйте всю сделку, прежде чем ставить подпись.

• Если строите недвижимость для продажи, необходимо заранее иметь надежного покупателя.

К сожалению, я сильно переоценил темпы, которыми будут раскупаться участки. Строя кладбище, мы изначально рассчитывали продать его крупной компании ритуальных услуг. Даже подписали базовое соглашение, по которому эта компания пока будет управлять кладбищем, а затем приобретет его в собственность. Сделка сулила неплохую прибыль. Мы продолжили строительство, предполагая, что сможем продать участок профессионалам вскоре после окончания работ и нам не придется управлять этой «недвижимостью». Но едва мы закончили, потенциальный покупатель обанкротился. Таким образом, я, всю жизнь проработавший в сфере фастфуда, вдруг оказался кладбищенским смотрителем.

Эта работа мне не слишком нравилась, но все же взялся за дело, потому что предполагаемые цифры доходов выглядели весьма привлекательно. Мы потратили миллионы долларов, и участки надо было продавать. Я и представить себе не мог, как это будет трудно. Вот что значит положить в основу анализа некачественные данные. Я понял, что меня самого похоронят на этом кладбище еще до того, как я распродам хотя бы половину участков!

Годы спустя, потратив время и получив некоторый опыт в управлении кладбищем, я все же сумел, пусть и с убытком, продать его целиком. Теперь мы с партнерами старше и умнее. Я понял, что прогнозы относительно продажи мест под захоронения строились на пустом месте. Правда, под конец ежемесячные объемы продаж все-таки достигли существенного уровня. Я не учел одного обстоятельства: любое новое кладбище не обладает «традицией», которая создается долго и медленно. Это особенно заметно в небольших городах.

Оказывается, дело в том, что семьи с большой неохотой соглашаются на захоронение умерших родственников на новом месте. Если, к примеру, дядя или тетя были похоронены на старом кладбище, то и все остальные родственники хотят купить себе место под могилы там же, даже несмотря на острую нехватку площади. В конце концов люди вынуждены будут прийти и на новое кладбище, но для этого потребуются годы. Таким образом, мое решение о строительстве кладбища было продиктовано прогнозами, которые оказались слишком оптимистичными для этого вида бизнеса. К тому же нас подкосила потеря нашего главного партнера, который, будучи профессионалом, должен был управлять этим кладбищем. Анализ оказался некачественным, потому что в него были заложены неверные исходные данные.

Главное – построить, а клиенты придут (или не придут)

Я поделился с вами некоторыми практическими соображениями по поводу подготовки сделки и историями из собственного опыта, которые говорят о важности цифр. Теперь самое время поговорить о расположении недвижимости. Хотя мои примеры будут в основном касаться ресторанов быстрого питания и других подобных заведений, но вопрос о месте расположения является центральным для любой недвижимости.

Вам наверняка не раз приходилось слышать, что три самых главных аспекта недвижимости – это расположение, расположение и расположение. Это трижды верно, особенно для предприятий общественного питания.

Со временем выбор правильного места для заведений быстрого питания, магазинов, автозаправочных станций превращается в своего рода искусство. Случается это после того, как вы уже не раз заключали сделки, испытали радость успеха и горечь неудачи. В разделе, посвященном анализу количественных показателей, я рассказывал о том, как важно подсчитать потенциальных посетителей и выяснить, как идут дела у конкурентов. Подчеркивал и то, что один из ключевых моментов – насколько заведение заметно со стороны. Наконец, необходимо обращать внимание на демографические данные и на то, востребован ли ваш продукт местным населением. Вы не сможете качественно проанализировать любую сделку с недвижимостью, не уделяя должного внимания базовым принципам выбора места.