Инвестиции в недвижимость

9. Служащие городской администрации, утверждавшие проекты перестройки и ремонта, а также помогавшие решать формальные вопросы.

Каждая инвестиция требует использования уникальных талантов. Я рекомендую сначала тщательно продумать, что может понадобиться для каждого конкретного проекта, а затем сформировать команду из людей, которые всю жизнь оттачивали свои исключительные знания, умения и навыки в нужных областях. Я не знаком с игроками в команде Уоррена Баффета, но готов держать пари, что эти люди обладают выдающимися талантами. Доказав талант своей команды и проведя несколько выигрышных сделок, вам будет легче привлекать к себе капиталы, которые необходимы для реализации проектов.

Собственность (С)

Определение: имущество, достояние, владение, ценность («Новый оксфордский толковый словарь»).

Я уже говорил, что собственность мало что стоит без таланта, но она имеет огромное значение при финансировании сделок с недвижимостью, особенно при наличии таланта, который вдыхает в нее жизнь. Собственность позволяет судить о вашей ценности как предпринимателя. Это ваш капитал, а понимание ее роли представляет собой ключевой фактор в умножении капитала.

Для меня собственность – это, главным образом, «бумажные» ценности. Наши платежные средства представляют собой бумагу. Акции – это тоже бумага. Если говорить о недвижимости, то разница между ее стоимостью и размером задолженности по кредиту также имеет лишь бумажное выражение. Закладные на недвижимость тоже представляет собой всего лишь бумагу.

В сфере недвижимости есть два сегмента, где можно эффективно использовать собственность для достижения выдающихся результатов.

В первом из них собственность используется как инструмент маркетинга (об этом подробно говорится в главе 22), а во втором она выступает в виде частных ипотек и закладных на недвижимость. В каждом из этих случаев собственность применяется как элемент специфических формул для ускоренного накопления богатства.

Давайте подробнее рассмотрим второй вариант, при котором собственность используется как источник частного финансирования. При этом собственность владельца преобразуется в денежные средства, которыми он кредитует покупателя. Такие сделки на условиях частного финансирования могут совершаться двумя способами. Во-первых, продавец может как бы отдать свою недвижимость в долг покупателю, а тот впоследствии будет расплачиваться за нее деньгами. Во-вторых, недвижимость может быть заложена для получения денег, которые продавец передает в виде кредита покупателю для финансирования сделки приобретения. Собственность продавца является крупным источником финансов. Освоив так называемое «финансирование продавцом» (то есть ситуацию, когда продавец недвижимости сам дает кредит покупателю под залог этой же недвижимости), вы получите надежную кредитную линию на миллионы долларов.

Приобретая недвижимость, я уже приучил себя рассматривать ее в первую очередь как источник финансирования. В подавляющем числе объектов недвижимости, приобретенных нами за последние годы, определенную роль играло финансирование продавцом. Даже в условиях, когда банковские кредиты доступны и ничем не ограничены, все же я предпочитаю частное финансирование, и на это есть веские причины.

Преимущества частного финансирования для покупателя

1. Возможность вести переговоры об условиях. Если банки и ипотечные компании обычно диктуют условия кредитов, то частное кредитование является результатом договоренности между покупателем и продавцом. Это касается и величины процентной ставки, и альтернативных видов залога, и нерегулярного графика платежей, соответствующего колебаниям доходов, и размера платежей в зависимости от доходности недвижимости в каждый данный момент.

2. Доступность в любое время. Кредитный рынок подвержен циклическим колебаниям и в периоды спадов порой иссякает. Частное финансирование доступно в любой момент, потому что недвижимость всегда имеет какую-то рыночную стоимость.

3. Независимость от кредитных институтов. Частное финансирование может осуществляться даже в том случае, когда вам трудно доказать свою кредитоспособность, размер доходов или уровень задолженности.

4. Отсутствие лимита аккумулированной задолженности. Если у заемщика имеются непогашенные кредиты, то банки обычно ограничивают им новые займы. Если же кредит выдается в частном порядке, то никаких лимитов для инвестора не предусматривается.

5. Гибкость в определении размера кредита по отношению к стоимости собственности. Банки и ипотечные компании выдают кредиты в размере определенного процента от стоимости недвижимости. При частном же финансировании вы можете взять в кредит 100 процентов ее стоимости.