Инвестиции в недвижимость

Правило № 3: Никогда не оформляйте недвижимость в собственность корпорации типа с, или Гоните прочь советчика, который предлагает вам подобные вещи

Одна из самых крупных ошибок в сфере защиты недвижимости состоит в том, что право собственности оформляется на имя корпорации типа С[3]. Конечно, такая корпорация имеет ряд преимуществ в бизнесе (об этом подробнее говорится в моей книге «Как создать собственную корпорацию» («Own Your Own Corporation»). Но использование ее в сфере недвижимости сопряжено со сложностями, которые можно выразить одним словом – налоги.

Корпорация типа С облагается налогом дважды. Сначала платит налог с прибыли сама компания, а затем каждый акционер, получающий дивиденды. Что касается корпорации типа S, ТОО или коммандитного товарищества, то в них налог уплачивается только один раз. На схеме наглядно видны различия между двойным и простым налогообложением.

Схема 6.2

Итак, что же происходит, когда вы получаете доход в результате продажи недвижимости, находящейся в собственности корпорации типа С? Вы платите значительно больше налогов.

Представьте себе, что, продав недвижимость, находившуюся в собственности больше одного года, вы получили доход в размере 500 тысяч долларов.

Из расчетов на следующей странице видно, что, используя модель корпорации типа С вместо ТОО, вы уплачиваете в федеральную казну на 144 500 долларов больше. Хочет ли Дядя Сэм, чтобы вы сделали выбор в пользу корпорации типа С? Конечно. А хотят ли этого инвесторы, вкладывающие деньги в ваш проект с недвижимостью? Разумеется, нет. Они просто посчитают, что вы не разбираетесь в своем деле. Избегайте советов «профессионалов», которые рекомендуют вам оформлять недвижимость в собственность корпорации типа С. Они сами не знают, что делают, причем за ваш счет.

Возьмите на заметку

Избегайте советов «профессионалов», которые рекомендуют вам оформлять недвижимость в собственность корпорации типа С.

У нас частенько бывают клиенты, которым всевозможные «специалисты» и действующие в своих интересах дельцы рекомендуют следующую структуру оформления права собственности:

Схема 6.3

Суть этой модели заключается в том, что каждая из двух единиц недвижимости находится во владении ТОО, а оба ТОО, в свою очередь, являются собственностью корпорации типа С. Консультанты утверждают, что на налоговые вычеты это никак не влияет. Проблема, однако, в том, что не облагаемые налогом доходы ТОО все равно подлежат двойному налогообложению в рамках корпорации. Вы по-прежнему остаетесь в проигрышной позиции с точки зрения налогов.

Если вы решили использовать корпорацию типа С в качестве собственника (правда, и в этом случае я бы с осторожностью прислушивался к советам специалистов, неумеренно расхваливающих ее преимущества), то можно предложить более выгодную модель:

Схема 6.4

В приведенной выше структуре товарищества с ограниченной ответственностью, владеющие титулом собственности на недвижимость, входят в ТОО, зарегистрированное в Вайоминге или Неваде (законодательства этих штатов обеспечивают наилучшую защиту имущества от судебных исков). Тем, кто хочет воспользоваться преимуществами корпорации типа С, можно предложить управляющую компанию, имеющую подобную форму собственности. Каждое из ТОО, владеющих титулом собственности, платит корпорации за оказание управленческих услуг и, таким образом, может использовать благоприятные возможности этой формы собственности. В то же время корпорация не владеет недвижимостью, что позволяет избежать двойного налогообложения прибыли, как было в первом примере.

Остерегайтесь также советчиков, которые рекомендуют учреждать больше фирм, чем вам в действительности необходимо. Управляющая корпорация спустя несколько лет, когда появятся большие денежные потоки, возможно, принесет определенную пользу. Но действительно ли она нужна вам в самом начале? Вероятно, нет. Поэтому не слишком доверяйте консультантам, которые действуют не в ваших, а в своих интересах.

Правило № 4: Офшорные стратегии не работают, когда речь идет о недвижимости в США, или В своем ли вы уме?